Bruglening

'n oorbruggingslening is korttermynfinansiering wat gebruik word om 'n finansieringsgaping te dek totdat 'n bepaalde toekomstige gebeurtenis die geld vrystel om dit terug te betaal. Dit is deur 'n bate gedek, geprys teen 'n premie bo konvensionele termynlenings, en word vinnig gereël — gewoonlik vir weke of maande eerder as jare. Dit staan ook bekend as oorbruggingsfinansiering, 'n oorbruggingslening of tussentydse finansiering.

Die bepalende kenmerk is nie die looptyd of die koers nie. Dit is dat terugbetaling afhang van 'n spesifieke geïdentifiseerde gebeurtenis eerder as van deurlopende inkomste. Daardie enkele eienskap bepaal hoe oorbruggingslenings onderskryf, geprys en verloor word.

Sleutelkenmerke

• Looptyd: Weke tot 24 maande; mees algemeen 3–12 maande
• Sekuriteit: Byna altyd gedek, gewoonlik deur eiendom of 'n ander realiseerbare bate
• Rentekwotasie: Word aangehaal as 'n maandelikse koers eerder as 'n jaarlikse koers
• Terugbetaling gedurende die looptyd: Dikwels geen maandelikse paaiemente nie; rente word teruggehou of opgerol
• Terugbetaling van die hoofsom: In 'n eenmalige enkelbedrag aan die einde, uit die uittreegebeurtenis
• Spoed van reëling: Dae tot weke, aansienlik vinniger as termynlenings
• Koste: Aansienlik hoër as 'n vergelykbare termynlening
• Onderskrywingsfokus: Die uittrede, nie die lener se inkomste nie

Hoe 'n oorbruggingslening werk

'n Lener benodig fondse dadelik, en weet met redelike sekerheid dat 'n groter bedrag later inkom. Die oorbruggingslening dek die tussentyd.

Die klassieke geval is 'n eiendomsketting. 'n Koper het 'n eiendom gevind en moet die koop afhandel voordat die koper se bestaande eiendom verkoop is. 'n Oorbruggingslening wat deur een of albei eiendomme gedek word, finansier die aankoop; wanneer die bestaande eiendom verkoop, betaal die opbrengs uit die verkoop die oorbrugging ten volle terug. Die lener betaal vir spoed en sekerheid en aanvaar 'n hoë koste vir 'n kort tydperk, omdat die alternatief is om die aankoop te verloor.

Besigheidsgebruike volg dieselfde logika. 'n Maatskappy wat wag op 'n bevestigde befondsingsronde, 'n versekeringseis-uitbetaling, 'n belastingterugbetaling, die afhandeling van 'n bateverkoping of die vrystelling van 'n langertermynfasiliteit kan die gaping oorbrug sodat bedrywighede of 'n transaksie volgens skedule kan voortgaan.

Dit is net ekonomies sinvol oor 'n kort venster. 'n Koers wat oor drie maande draaglik is, word oor agtien maande straffend, en dit is hoekom bruglening vertraging veel swaarder straf as wat termynlening doen.

Die uittreestrategie

Die uittrede is die gebeurtenis wat die lening terugbetaal. Dit is die enkele belangrikste element van 'n brugtransaksie, en dit is wat brugonderskrywing van elke ander soort onderskei.

Konvensionele uitlening vra: kan hierdie lener hierdie skuld uit inkomste betaal? Bruglening vra: sal hierdie spesifieke gebeurtenis op hierdie tydlyn plaasvind, en sal dit genoeg oplewer om die balans te vereffen?

Algemene uittredes:

• Verkoop van die sekuriteitseiendom of 'n ander bate.
• Herfinansiering na 'n termynfasiliteit sodra die lener of bate daarvoor kwalifiseer.
• Ontvangs van 'n bekende bedrag — befondsingsronde, regsskikking, erfenis, toekenningsuitbetaling, kontrakbetaling
• Voltooiing van werke wat 'n bate verkoopbaar of verpandbaar maak.

'n Geloofwaardige uittrede word bewys, nie beweer nie. Uitleners soek 'n ondertekende verkoopooreenkoms, 'n formele termynblad van die herfinansieringsuitlener, 'n hofbevel, of 'n waardasie wat die veronderstelde verkoopprys ondersteun. 'n Uittrede wat beskryf word as "ons sal dit verkoop" sonder enige bemarkingsbewyse en sonder 'n waardasie is nie 'n uittrede nie; dit is 'n hoop.

Die meeste brugleningverliese is terug te voer na mislukking van die uittrede eerder as oneerlikheid van die lener. Die verkoop val deur, die herfinansiering word geweier, die werke loop oor, en daar word teen die skikking geappelleer. Omsigtige uitleners toets dus 'n tweede uittrede sowel as die eerste, en omsigtige leners behoort een te hê.

Geslote teenoor oop bruglenings

Geslote bruglening. Die uittrede is kontraktueel vas en gedateer — mees algemeen 'n uitgeruilde verkoopkontrak met 'n vaste voltooiingsdatum. Omdat die terugbetalingsdatum bekend is, is geslote bruglenings goedkoper en makliker om te bekom.

Oop bruglening. Geen vaste uittreedatum nie. Die lener verwag om te verkoop of te herfinansier, maar het geen bindende verbintenis nie. Hoër geprys, strenger onderskryf, en gewoonlik beperk tot 'n laer lening-tot-waarde (LTV) omdat die lener sowel tydsberisiko as kredietrisiko dra.

Die onderskeid is die grootste enkele drywer van prysbepaling ná LTV.

Eerste en tweede verband

'n eerste verband brug geniet voorrang bo alle ander sekuriteit oor die bate. 'n tweede verband sit agter 'n bestaande verband of fasiliteit, en word slegs terugbetaal nadat die eersterangse uitlener bevredig is.

Tweedeverbandlenings word aansienlik hoër geprys, omdat die ekwiteitskussing wat vir die tweede uitlener beskikbaar is, dit is wat oorbly nadat die eerste verband afgelos is, en dit verdwyn eerste in 'n dalende mark. 'n Tweedeverband vereis gewoonlik ook die toestemming van die eersterangse uitlener.

Kostestruktuur

Die koste van oorbruggingsfinansiering is gelaagd, en om slegs gepubliseerde koerse te vergelyk, is misleidend.

Rente. Maandeliks gekwoteer. 'n Maandelikse koers word saamgestel tot 'n veel groter jaarlikse syfer as wat leners dikwels aanvaar, en die gaping word groter as die termyn verleng.

Reëlings- of fasiliteitsfooi. Word by opname gehef, gewoonlik as 'n persentasie van die leningsbedrag.

Uittreefooi. Word by terugbetaling deur sommige uitleners gehef, soms as 'n persentasie van die lening en soms van die eiendomswaarde.

Waardasie- en regskoste. Beide dié van die uitlener en die lener, betaalbaar ongeag of die lening afgehandel word.

Makelaarsfooi, waar 'n makelaar die fasiliteit gereël het.

Verzuimrente. 'n Aansienlik hoër koers wat geld as die lening sy termyn oorskry. Aangesien oorskryding die mees algemene probleem in oorbruggingslenings is, verdien hierdie bepaling deeglike lees.

Drie maniere waarop rente hanteer word:

• Gediens — word maandeliks uit die lener se eie kontantvloei betaal. Vereis aantoonbare inkomste.
• Opgerol — loop op en word aan die einde saam met die hoofsom betaal. Niks verlaat die lener se sak gedurende die termyn nie, maar die balans groei.
• Teruggehou — die uitlener trek die volle termyn se rente aan die begin van die voorskot af. Die lener ontvang minder as die nominale bedrag, en enige ongebruikte gedeelte word gewoonlik by vroeë terugbetaling terugbetaal.

Teruggehoue rente is die mees algemene struktuur, en dit is hoekom die netto bedrag wat ontvang word altyd minder is as die leningsbedrag waarop ooreengekom is.

Oorbruggingslening teenoor ander korttermynfinansiering

• Oorbruggingslening: Word terugbetaal uit 'n bepaalde eenmalige gebeurtenis. Met 'n bate (gewoonlik eiendom) as sekuriteit. Word gebruik om 'n tydsgaping voor 'n verkoop, herfinansiering of ontvangs te oorbrug.
• Termynlening: Word oor jare uit deurlopende inkomste terugbetaal. Sekerheid wissel. Word gebruik vir langtermynfinansiering van 'n bate of uitbreiding.
• Oortrekking: Word uit wisselende handelsontvangste terugbetaal. Dikwels ongesekureerd of swewend. Word gebruik vir daaglikse bedryfskapitaalwisselings.
• Faktuurfinansiering: Terugbetaal uit die betaling van spesifieke fakture. Gedek deur die debiteure self. Gebruik vir herhalende leemtes tussen fakturering en betaling.
• Ontwikkelingsfinansiering: Terugbetaal uit die verkoop of herfinansiering van die voltooide projek. Gedek deur die terrein en die werke. Gebruik om konstruksie in gefaseerde trekkings te finansier.

Die naaste verwant is ontwikkelingsfinansiering, wat in wese 'n oorbruggingslening is wat in tranches op grond van bouvordering vrygestel word en op bruto ontwikkelingswaarde eerder as huidige waarde onderskryf word.

Onderskrywing van 'n oorbruggingslening

Batewaarde en LTV. Die huidige markwaarde, en dikwels 'n aparte 90-dae- of gedwonge-verkopingswaarde wat weerspieël wat die bate onder tydsdruk sou realiseer. Oorbruggings-LTV's is konserwatief juis omdat die uitleiner dalk vinnig moet verkoop.

Verbandposisie. Eerste of tweede, en die uitstaande saldo op enige sekuriteit met 'n hoër rangorde.

Geloofwaardigheid van die uitgang. Dokumentêre bewyse van die uitgang, die tydsberekening daarvan en die bedrag wat dit sal oplewer, met speling bo die aflossingsbedrag.

Termynkeuse. Genoeg tyd vir die uitgang om met 'n marge te voltooi. Lenings wat teen die kortste aanneemlike tydraamwerk geskryf word, word gereeld oorskry.

Lenervermoë. Minder oor inkomste en meer daaroor of die lener die uitgang kan uitvoer — 'n rekord van soortgelyke transaksies, gehalte van professionele adviseurs, ervaring met die batetipe.

Tweede uitgang. Wat die lening terugbetaal as die primêre uitgang misluk.

Regsafdwingbaarheid. Of die sekuriteitsbelang behoorlik gevestig is en hoe lank afdwinging in die betrokke jurisdiksie sou neem. In markte waar die realisering van sekuriteit jare duur, is die effektiewe sekuriteitswaarde veel laer as wat die waardasie aandui.

Risiko's

Vir leners:

• Mislukking van die uitgang. As die verkoop misluk of die herfinansiering geweier word, word die lening steeds betaalbaar. Wanbetalingsrente is van toepassing, en die bate wat as sekuriteit gedek is, loop gevaar.
• Koste van oorskryding. Oorgerolde rente plus wanbetalingskoerse stapel vinnig op by 'n fasiliteit wat vir maande geprys is.
• Onderwaardeerde gedwonge verkoping. Gedwonge verkope behaal selde oopmarkpryse.
• Onderskatting van totale koste. Reëlings-, uitgangs-, waardasie- en regsfooie kan saam die rente op 'n kort fasiliteit oorskry.

Vir uitleners:

• Konsentrasie in een bateklas. Oorbruggingsportefeuljes is dikwels sterk eiendomsgeweeg, sodat 'n markkorreksie die hele portefeulje op een slag tref.
• Waardasierisiko. Oorbruggingslenings hang meer volledig af van die akkuraatheid van waardasies as inkomstegebaseerde lenings, omdat die waardasie die volle sekuriteit is.
• Verlengingskruip. Om 'n fasiliteit oor te rol eerder as om dit af te dwing, kan 'n korttermynblootstelling in 'n langtermyn een omskep wat nooit as sodanig onderskryf is nie.
• Afdwingingskoste en -vertraging. 'n Sterk regsposisie is min werd waar realisering jare neem.

Wanneer 'n oorbruggingslening pas, en wanneer dit nie pas nie

Redelike pas: 'n egte tydsberekeningswanpassing, met 'n gedokumenteerde uitgang, 'n kort venster en 'n bate met skoon titel en 'n betroubare mark.

Swak pas: om 'n tekort te dek sonder 'n geïdentifiseerde uitgang, deurlopende bedryfsverliese te finansier, of in die plek te tree van termynfinansiering waarvoor die lener nie kwalifiseer nie. In laasgenoemde geval stel die oorbruggingslening die onderskrywingsprobleem eenvoudig teen hoë koste uit, en die uitgang — die herfinansiering — is presies dit wat die lener reeds nie kon bekom nie.