Overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is kortlopende financiering die wordt gebruikt om een financieringsgat te overbruggen totdat een vooraf bepaalde toekomstige gebeurtenis het geld vrijmaakt om het terug te betalen. Het is gedekt door een actief, hoger geprijsd dan conventionele termijnfinanciering, en snel geregeld — doorgaans voor weken of maanden in plaats van jaren. Ook wel overbruggingsfinanciering, een overbruggingslening of tussenfinanciering genoemd.

Het bepalende kenmerk is niet de looptijd of het tarief. Het is dat terugbetaling afhangt van een specifieke geïdentificeerde gebeurtenis in plaats van lopende inkomsten. Dat ene kenmerk bepaalt hoe overbruggingskredieten worden beoordeeld, geprijsd en verloren.

Belangrijkste kenmerken

• Looptijd: Weken tot 24 maanden; meestal 3–12 maanden
• Onderpand: Bijna altijd gedekt, meestal door vastgoed of een ander realiseerbaar actief
• Rentenotering: Wordt genoteerd als een maandtarief in plaats van een jaartarief
• Aflossing tijdens de looptijd: Vaak geen maandelijkse betalingen; rente wordt ingehouden of bijgeschreven.
• Aflossing van de hoofdsom: In een eenmalig totaalbedrag aan het einde, vanuit de exitgebeurtenis
• Snelheid van regeling: Dagen tot weken, aanzienlijk sneller dan termijnfinanciering
• Kosten: Aanzienlijk hoger dan een vergelijkbare termijnlening
• Beoordelingsfocus: De exit, niet het inkomen van de kredietnemer.

Hoe een overbruggingskrediet werkt

Een kredietnemer heeft nu geld nodig, en weet met redelijke zekerheid dat er later een groter bedrag binnenkomt. Het overbruggingskrediet overbrugt de tussenliggende periode.

Het klassieke geval is een vastgoedketen. Een koper heeft een woning gevonden en moet de koop afronden voordat de huidige woning is verkocht. Een overbruggingskrediet met een of beide woningen als onderpand financiert de aankoop; wanneer de huidige woning wordt verkocht, lost de verkoopopbrengst het overbruggingskrediet volledig af. De kredietnemer betaalt voor snelheid en zekerheid en accepteert voor een korte periode hoge kosten, omdat het alternatief is de aankoop mis te lopen.

Zakelijke toepassingen volgen dezelfde logica. Een bedrijf dat wacht op een bevestigde financieringsronde, een verzekeringsuitkering, een belastingteruggave, de afronding van een activaverkoop of het vrijkomen van een faciliteit met een langere looptijd kan de tussenperiode overbruggen, zodat de bedrijfsvoering of een transactie volgens planning kan doorgaan.

De financiële logica klopt alleen over een korte periode. Een rente die over drie maanden nog aanvaardbaar is, wordt over achttien maanden bestraffend; daarom bestraft overbruggingsfinanciering vertraging veel zwaarder dan reguliere financiering.

De exitstrategie

De exit is de gebeurtenis die de lening terugbetaalt. Het is het allerbelangrijkste onderdeel van een overbruggingstransactie en het element dat overbruggingsacceptatie onderscheidt van elke andere vorm.

Reguliere financiering stelt de vraag: kan deze kredietnemer deze schuld uit inkomen aflossen? Overbruggingsfinanciering stelt de vraag: zal deze specifieke gebeurtenis plaatsvinden, volgens dit tijdpad, en levert die genoeg op om de openstaande schuld volledig af te lossen?

Veelvoorkomende exits:

• Verkoop van het onderpand of een ander actief
• Herfinanciering via een termijnfinanciering zodra de kredietnemer of het actief daarvoor in aanmerking komt.
• Ontvangst van een bekend bedrag — financieringsronde, juridische schikking, erfenis, uitbetaling van subsidie, contractbetaling.
• Oplevering van werkzaamheden die een actief verkoopbaar of hypothecair financierbaar maken.

Een geloofwaardige exit wordt aangetoond, niet beweerd. Kredietverstrekkers kijken naar een getekende verkoopovereenkomst, een formele term sheet van de herfinancierende kredietverstrekker, een gerechtelijk vonnis of een taxatie die de veronderstelde verkoopprijs ondersteunt. Een exit die wordt omschreven als "we verkopen het wel" zonder marketingbewijs en zonder taxatie is geen exit; het is een hoop.

De meeste verliezen bij overbruggingskredieten zijn terug te voeren op het falen van de exit en niet op oneerlijkheid van de kredietnemer. De verkoop ketst af, de herfinanciering wordt afgewezen, de werkzaamheden lopen uit, de schikking wordt aangevochten. Voorzichtige kredietverstrekkers toetsen daarom een tweede exit en ook de eerste, en verstandige kredietnemers zouden er een moeten hebben.

Gesloten versus open overbruggingskredieten

Gesloten overbruggingskrediet. De exit is contractueel zeker en heeft een vaste datum — meestal een getekende koopovereenkomst met een vaste overdrachtsdatum. Omdat de terugbetaaldatum bekend is, zijn gesloten overbruggingskredieten goedkoper en eenvoudiger te verkrijgen.

Open overbruggingskrediet. Geen vaste exitdatum. De kredietnemer verwacht te verkopen of te herfinancieren, maar heeft geen bindende toezegging. Hoger geprijsd, strenger beoordeeld, en doorgaans begrensd op een lagere loan-to-value (LTV) omdat de kredietverstrekker zowel timingrisico als kredietrisico draagt.

Dit onderscheid is na LTV de grootste afzonderlijke prijsbepalende factor.

Eerste en tweede hypotheek

Een overbruggingskrediet met een eerste hypotheek heeft voorrang op alle andere zekerheden op het actief. Een tweede hypotheek staat achter een bestaande hypotheek of faciliteit en wordt pas terugbetaald nadat de eerst gerangschikte kredietverstrekker is voldaan.

Een tweede hypotheek wordt aanzienlijk hoger beprijsd, omdat de vermogensbuffer die voor de tweede geldverstrekker beschikbaar is, bestaat uit wat overblijft nadat de eerste hypotheek is afgelost, en deze als eerste verdwijnt in een dalende markt. Voor een tweede hypotheek is doorgaans ook toestemming nodig van de eerste hypotheekhouder.

Kostenstructuur

De kosten van een overbruggingskrediet zijn opgebouwd uit meerdere lagen; alleen de gepubliceerde tarieven met elkaar vergelijken is misleidend.

Rente. Wordt maandelijks vermeld. Een maandelijks tarief groeit door het rente-op-rente-effect uit tot een veel hoger jaarpercentage dan kredietnemers vaak aannemen, en het verschil wordt groter als de looptijd langer wordt.

Afsluitprovisie of faciliteitsvergoeding. Wordt in rekening gebracht bij opname, doorgaans als percentage van het leningbedrag.

Exitvergoeding. Wordt door sommige geldverstrekkers in rekening gebracht bij aflossing, soms als percentage van de lening en soms van de waarde van het vastgoed.

Taxatie- en juridische kosten. Zowel die van de geldverstrekker als die van de kredietnemer, en verschuldigd ongeacht of de lening doorgaat.

Bemiddelingsprovisie, als een bemiddelaar de faciliteit heeft geregeld.

Achterstandsrente. Een aanzienlijk hoger tarief dat geldt als de lening de looptijd overschrijdt. Aangezien het overschrijden van de looptijd het meest voorkomende probleem is bij overbruggingskredieten, verdient deze voorwaarde een zorgvuldige lezing.

Drie manieren waarop rente wordt verwerkt:

• Rentebetaling — maandelijks voldaan uit de eigen cashflow van de kredietnemer. Vereist aantoonbaar inkomen.
• Opgerolde rente — wordt opgebouwd en aan het einde met de hoofdsom betaald. Tijdens de looptijd verlaat niets de portemonnee van de kredietnemer, maar de schuld groeit.
• Ingehouden rente — de geldverstrekker houdt de rente voor de volledige looptijd bij aanvang in op het uit te keren bedrag. De kredietnemer ontvangt minder dan het nominale bedrag, en een eventueel ongebruikt deel wordt doorgaans terugbetaald bij vervroegde aflossing.

Ingehouden rente is de meest voorkomende constructie, en dat is waarom het nettobedrag dat wordt ontvangen altijd lager is dan het overeengekomen leningbedrag.

Overbruggingskrediet versus andere kortetermijnfinanciering

• Overbruggingskrediet: Wordt afgelost uit een duidelijk omschreven eenmalige gebeurtenis. Is gedekt door een activum (meestal vastgoed). Wordt gebruikt om een timingkloof te overbruggen vóór een verkoop, herfinanciering of ontvangst.
• Termijnlening: Wordt gedurende meerdere jaren afgelost uit doorlopende inkomsten. De zekerheden verschillen. Wordt gebruikt voor de langetermijnfinanciering van een activum of uitbreiding.
• Rekening-courantkrediet: Wordt afgelost uit wisselende handelsinkomsten. Vaak ongedekt of met variabele zekerheid. Wordt gebruikt voor dagelijkse schommelingen in het werkkapitaal.
• Factuurfinanciering: Terugbetaald uit de betaling van specifieke facturen. Gedekt door de vorderingen zelf. Gebruikt voor terugkerende periodes tussen facturatie en betaling.
• Ontwikkelingsfinanciering: Terugbetaald uit de verkoop of herfinanciering van het voltooide project. Gedekt door het terrein en de bouwwerken. Gebruikt om de bouw in gefaseerde opnames te financieren.

De dichtstbijzijnde verwant is ontwikkelingsfinanciering, die feitelijk een overbruggingskrediet is dat in tranches wordt vrijgegeven op basis van de bouwvoortgang en wordt beoordeeld op basis van de bruto-ontwikkelingswaarde in plaats van de huidige waarde.

Een overbruggingskrediet beoordelen

Waarde van het actief en LTV. De huidige marktwaarde en vaak een afzonderlijke 90-dagen- of executiewaarde die weergeeft wat het actief onder tijdsdruk zou opbrengen. LTV's bij overbruggingskredieten zijn juist conservatief omdat de kredietverstrekker mogelijk snel moet verkopen.

Zekerheidspositie. Eerste of tweede in rang, en het openstaande saldo van eventuele hoger gerangschikte zekerheden.

Geloofwaardigheid van de exit. Documentair bewijs van de exit, het moment ervan en het bedrag dat deze zal opleveren, met marge boven het aflossingsbedrag.

Looptijdkeuze. Voldoende tijd om de exit met marge af te ronden. Leningen die op de kortst haalbare planning worden geschreven, lopen doorgaans uit.

Capaciteit van de kredietnemer. Minder over inkomen en meer over de vraag of de kredietnemer de exit kan uitvoeren — staat van dienst bij vergelijkbare transacties, kwaliteit van professionele adviseurs, ervaring met het type activum.

Tweede exit. Waarmee de lening wordt terugbetaald als de primaire exit mislukt.

Juridische afdwingbaarheid. Of het zekerheidsrecht correct is gevestigd en hoe lang de uitwinning zou duren in het betreffende rechtsgebied. In markten waar het uitwinnen van zekerheden jaren duurt, ligt de effectieve zekerheidswaarde veel lager dan de taxatie suggereert.

Risico's

Voor kredietnemers:

• Mislukte exit. Als de verkoop mislukt of de herfinanciering wordt afgewezen, blijft de lening toch opeisbaar. Vertragingsrente is van toepassing en het als zekerheid gestelde actief loopt risico.
• Kosten van uitloop. Bijgeschreven rente plus vertragingsrente stapelen zich snel op bij een faciliteit die voor maanden was beprijsd.
• Ondergewaardeerde executieverkoop. Executieverkopen brengen zelden vrije-marktprijzen op.
• Onderschatting van de totale kosten. Afsluitprovisie, exitkosten, taxatie- en juridische kosten kunnen samen hoger uitvallen dan de rente op een korte faciliteit.

Voor kredietverstrekkers:

• Concentratie in één activaklasse. Overbruggingsportefeuilles zijn vaak sterk vastgoedgewogen, waardoor een marktcorrectie de hele portefeuille in één keer raakt.
• Taxatierisico. Overbruggingsfinanciering is vollediger afhankelijk van de nauwkeurigheid van taxaties dan kredietverlening op basis van inkomen, omdat de taxatie de volledige zekerheid is.
• Verlengingsdrift. Het doorrollen van een faciliteit in plaats van executie kan een kortetermijnblootstelling omzetten in een langlopende die nooit als zodanig is geaccepteerd.
• Kosten en vertraging bij executie. Een juridisch sterke positie is weinig waard als de realisatie jaren duurt.

Wanneer een overbruggingskrediet past, en wanneer niet

Redelijk passend: een reëel timingverschil, met een gedocumenteerde exit, een kort tijdsvenster en een activum met een onbezwaarde titel en een betrouwbare markt.

Slecht passend: het dekken van een tekort zonder geïdentificeerde exit, het financieren van lopende operationele verliezen of het vervangen van termijnfinanciering waarvoor de lener niet in aanmerking komt. In het laatste geval stelt de overbrugging het acceptatieprobleem eenvoudigweg tegen hoge kosten uit, en de exit — de herfinanciering — is precies wat de lener al niet heeft kunnen verkrijgen.