Skuld-tot-inkomste-verhouding

Die skuld-tot-inkomste-verhouding (DTI) is die deel van 'n lener se bruto maandelikse inkomste wat aan skulddiens bestee word, uitgedruk as 'n persentasie. 'n DTI van 40% beteken veertig uit elke honderd eenhede wat verdien word, is reeds aan leningspaaiemente verbind voordat enigiets anders betaal word.

DTI is 'n bekostigbaarheidsmaatstaf. Dit vra of die lener die paaiement kan dra, wat 'n ander vraag is as of die uitlener kan verhaal indien hulle nie kan nie — dit is die taak van die lening-tot-waarde-verhouding en die sekuriteitsposisie. Byna elke uitleenbeleid gebruik albei, omdat die twee mislukkings onafhanklik is: 'n goed gesekureerde lening kan steeds onbekostigbaar wees, en 'n bekostigbare lening kan steeds swak gesekureer wees.

Die verhouding word ook die skulddiensverhouding (DSR) of skuldlasverhouding, en in salarisaftreklening die aftrekverhouding. Die berekening is dieselfde; die verskille lê in wat elke instelling as skuld en as inkomste tel, en daardie definisie-keuses maak meer saak as die drempel self.

Die DTI-formule

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

Die voorgestelde nuwe lening se paaiement word by die teller ingesluit. 'n DTI wat daarsonder bereken word, beskryf die lener se posisie vandag, nie die posisie wat die uitlener gevra word om te skep nie.

Front-end- en back-end-DTI

• Front-end-DTI: Dek slegs behuisingskoste (huur of verband, plus belastings, heffings en versekering waar van toepassing). Word gewoonlik in verbandlening gebruik, waar behuisingslas afsonderlik beoordeel word.
• Back-end-DTI: Dek alle skuldpaaiemente insluitend behuising. Dit is die algemene syfer; "DTI" sonder kwalifisering beteken gewoonlik dit.

Front-end-verhoudings is 'n verbandkonvensie en dra min by in onversekerde of besigheidslening, waar die nuttige verdeling tussen skuld- en nie-skuldverpligtinge is eerder as tussen behuising en alles anders.

Wat in die teller tel

Sluit elke kontraktuele maandelikse verpligting in waartoe die lener verbind is:

• Paaiemente op alle bestaande lenings — bank, mikrofinansiering, digitaal, batefinansiering, informeel waar dit vasgestel kan word
• Die voorgestelde paaiement op die lening wat beoordeel word
• Minimumbetalings op deurlopende krediet en oortrekkings
• Huurkoop- en huurkontrakbetalings
• Hofbeveelde onderhoud en vonnisskuldbevele
• Salarisaftrekkings van 'n skuldaard, insluitend werkgewer- en sacco-lenings
• Waarborge wat die lener gegee het wat reeds opgeroep word

Sluit nie-skuld lewenskoste uit — kos, vervoer, skoolgeld, nutsdienste, versekeringspremies. Dit maak geweldig baie saak vir bekostigbaarheid, maar DTI is nie die instrument wat dit vasvang nie, wat die verhouding se sentrale swakheid en die onderwerp van die afdeling hieronder is.

Ballon- en rente-alleen-strukture verwring die teller. 'n Fasiliteit met lae betalings nou en 'n groot betaling later toon 'n vleiende DTI regdeur sy lewe en 'n onbetaalbare een by vervaldatum. Om sulke lenings op 'n ten volle amortiserende ekwivalente paaiement te beoordeel, is die standaard regstelling.

Wat in die noemer tel

Bruto inkomste voor belasting en statutêre aftrekkings, uit bronne wat verifieerbaar en redelik duursaam is:

• Salaris en gereelde toelaes, gestaaf deur betaalstrokies en bankkrediete
• Netto besigheidsinkomste, vasgestel deur leningsbeoordeling eerder as bewering
• Huurinkomste, verdiskonteer vir leegstand en invorderingsrisiko
• Pensioen- en annuïteitsinkomste
• 'n Medelener se inkomste, waar hulle formeel 'n party tot die lening is

Hanteer met omsigtigheid: eenmalige bonusse, oortyd wat nie kontraktueel is nie, kommissie in 'n eerste jaar, inkomste uit 'n bron wat ook die medelener in diens het, en enige inkomste wat nie na 'n bank- of mobiele geldrekord herlei kan word nie.

Uitgewerkte voorbeeld

'n Aansoeker verdien 12,000 bruto per maand en versoek 'n lening wat 'n paaiement van 2,000 vereis.

• Voertuiglening: 1,800
• Kredietkaart-minimum: 400
• Digitale lening: 300
• Bestaande totaal: 2,500
• Voorgestelde nuwe lening: 2,000
• Totale skulddiens: 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Teen 'n 40%-beleidsplafon slaag hierdie aansoek.

Waarom 37.5% steeds onbekostigbaar kan wees

Kyk nou na dieselfde lener se werklike kontantposisie:

• Bruto maandelikse inkomste: 12,000
• Belasting en statutêre aftrekkings: (2,200)
• Netto inkomste: 9,800
• Huishoudelike noodsaaklikhede (kos, huur, vervoer, skoolgeld, nutsdienste): (5,500)
• Beskikbaar vir skulddiens: 4,300
• Vereiste skulddiens: (4,500)
• Tekort: (200)

Die lener slaag die verhouding en druip die rekene. Dit is nie 'n randgeval nie — dit is die voorspelbare gevolg van die toepassing van 'n persentasie-van-bruto-inkomste-toets op leners wie se bestaanskoste die grootste deel van hul inkomste verbruik.

Die verwringing is 'n funksie van inkomstevlak. Vergelyk twee leners teen identiese DTI:

Laer-inkomste-lener:

• Bruto inkomste: 12,000
• DTI: 37.5% (Skulddiens: 4,500)
• Netto inkomste ná aftrekkings: 9,800
• Huishoudelike noodsaaklikhede: (5,500)
• Beskikbaar vir skulddiens: 4,300
• Posisie: Tekort van (200)

Hoër-inkomste-lener:

• Bruto inkomste: 60,000
• DTI: 37.5% (Skulddiens: 22,500)
• Netto inkomste ná aftrekkings: 45,000
• Huishoudelike noodsaaklikhede: (12,000)
• Beskikbaar vir skulddiens: 33,000
• Posisie: Surplus van 10,500

Noodsaaklike koste skaal nie met inkomste nie. Dieselfde verhouding beskryf dus gemak op een inkomstevlak en nood op 'n ander, en DTI-drempels wat uit hoë-inkomste-verbruikersmarkte ingevoer word, is stelselmatig te los wanneer dit aan die onderkant van die inkomsteverspreiding toegepas word.

Die residuele-inkomste-metode

Die regstelling is om surplus eerder as verhouding te toets:

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Keur goed waar die surplus die voorgestelde terugbetaling dek met 'n gedefinieerde marge — gewoonlik deur skulddiens op 50% tot 70% van surplus te beperk eerder as op 'n persentasie van bruto inkomste. Dit is die metode wat die bekostigbaarheidsrekene in mikro- en kleinsake-lenings onderlê, waar huishoudelike en besigheidsfinansies 'n enkele sak is en 'n bruto-inkomste-verhouding feitlik geen inligtingswaarde het nie.

Baie leners gebruik albei: DTI as 'n vinnige keuring, residuele inkomste as die bindende toets. Waar die twee verskil, is die residuele syfer die een wat beskryf of die geld bestaan.

Tipiese drempels

Plafonne wissel volgens lener, produk en jurisdiksie, en verskeie markte stel dit in regulasie. Die reekse hieronder is aanduidend van algemene praktyk eerder as universele reëls.

• Onder 30%: Gemaklik; ruimte vir verdere lenings.
• 30%–40%: Standaard goedkeuringsgebied vir die meeste produkte.
• 40%–50%: Goedkeuring vereis gewoonlik kompenserende sterkpunte (sterk sekuriteit, lang verhouding, bevestigde stabiele inkomste).
• Bo 50%: Word deur die meeste uitleners afgekeur; word as 'n oorverskuldigheidsaanwyser beskou.

Twee strukturele voorbehoude:

Gesekureerde lenings verdra hoër verhoudings as ongesekureerde. 'n Verband teen 45% DTI en 'n ongesekureerde persoonlike lening teen 45% dra verskillende verwagte verliese, omdat die invorderingsposisie verskil.

Salarisaftrekkingslenings word dikwels deur wetgewing beperk, nie deur beleid nie. Baie regsgebiede beperk totale aftrekkings van 'n werknemer se salaris — dikwels uitgedruk as 'n maksimum deel van basiese salaris of 'n minimum bedrag wat ná alle aftrekkings huis toe geneem moet word. Waar so 'n reël bestaan, het dit voorrang bo interne beleid en geld dit op betaalstrokievlak, wat beteken dat 'n uitlener die lener se ander aftrekkings moet ken voordat hy sy eie wettig kan byvoeg. Bevestig die huidige reël vir jou regsgebied; hierdie perke word meer gereeld gewysig as wat die meeste uitleenbeleide bygewerk word.

DTI in vergelyking met ander uitleenverhoudings

• DTI: Vergelyk skuldterugbetalings met inkomste. Beantwoord: Kan die lener dit bekostig?
• Residuele inkomste / surplus: Vergelyk skuldterugbetalings met inkomste ná lewenskoste. Beantwoord: Bestaan die geld werklik?
• LTV: Vergelyk lening met kollateraalwaarde. Beantwoord: Hoeveel word verhaal as hulle nie kan betaal nie?
• DSCR: Vergelyk besigheidskontantvloei met skulddiens. Beantwoord: Kan die besigheid dit bekostig?
• LTI: Vergelyk totale lening met jaarlikse inkomste. Beantwoord: Is die lener oor die algemeen oorhefboom?

DSCR is die besigheidsekwivalent van DTI en word gewoonlik as 'n veelvoud eerder as 'n persentasie uitgedruk — 'n DSCR van 1.25 beteken kontantvloei dek skulddiens 1.25 keer. Waar 'n lener se inkomste van 'n besigheid kom wat hulle besit, is albei maatstawwe ter sprake en behoort hulle ooreen te stem.

Die blindekol: skuld wat die uitlener nie kan sien nie

DTI is net so akkuraat soos die teller, en die teller is gewoonlik onvolledig.

Informele lenings verskyn nêrens nie. Geld wat aan familie, werkgewers, spaargroepe, winkeliers en informele uitleners verskuldig is, dra werklike terugbetalingsdruk en geen dokumentêre spoor nie.

Nie elke uitlener rapporteer nie. Waar digitale en ongereguleerde uitleners buite die kredietburo-raamwerk is, kan 'n lener verskeie aktiewe lenings hê wat geen soektog sal openbaar nie.

Verslagdoeningsagterstande. 'n Lening wat verlede week aangegaan is, verskyn moontlik weke lank nie. Aansoekers wat binne 'n kort tydperk by verskeie uitleners aansoek doen, buit dit uit, doelbewus of andersins.

Waarborge is voorwaardelik, nie huidig nie. 'n Lener wat verskeie sacco-lenings waarborg, het 'n blootstelling wat DTI ignoreer totdat dit kristalliseer, op watter punt dit alles op een slag aankom.

Praktiese teenmaatreëls: ontleding van bank- en mobielegeldstate om terugbetalingspatrone aan leners te identifiseer wat nie op die buroverslag verskyn het nie; direkte vrae oor informele verpligtinge, gestel as normaal eerder as 'n beskuldiging; 'n konserwatiewe marge tussen die berekende verhouding en die beleidsplafon; en om die buro onmiddellik voor uitbetaling op groter lenings weer na te gaan eerder as slegs by aansoek.

Waar DTI verkeerd loop

Bruto inkomste gebruik vir lae-inkomsteleners. Die enkele grootste bron van oordrewe bekostigbaarheid, om die redes hierbo uiteengesit.

Die nuwe lening wat uit die teller weggelaat is. Lewer 'n verhouding wat 'n posisie beskryf wat nie sal bestaan sodra die lening geskryf is nie.

Inkomste wat nie duursaam is nie. Oortyd, kommissie, seisoenale verdienste en 'n enkele sterk maand wat as permanent behandel word.

Huishoudelike uitgawes wat eerder aanvaar as gevra word. 'n Standaardaftrekking wat op elke aansoeker toegepas word, ongeag huishoudingsgrootte, afhanklikes of skoolfondsiklus.

Herfinansiering wat dubbel getel word, of glad nie. Waar die nuwe lening 'n bestaande een vereffen, behoort die ou terugbetaling uit die teller geneem te word — maar slegs as vereffening 'n voorwaarde vir uitbetaling is en werklik afgedwing word.

Die verhouding word een keer bereken en nooit weer nie. 'n Lener se DTI by oorsprong sê niks oor hul posisie twee jaar later, ná nog drie lenings elders nie. Vir wentelkredietfasiliteite en aanvullingsbesluite moet die syfer hernu word.

Om die drempel as die toets te behandel. 'n Plafon is 'n grens, nie 'n assessering nie. Lenings wat die verhouding slaag, misluk steeds, en die beoordeling is wat hulle vang.