Schuld-inkomensratio

De debt-to-income ratio (DTI) is het deel van het bruto maandinkomen van een lener dat naar schuldendienst gaat, uitgedrukt als percentage. Een DTI van 40% betekent dat veertig van elke honderd verdiende eenheden al zijn vastgelegd voor leningaflossingen voordat er iets anders wordt betaald.

DTI is een betaalbaarheidsmaatstaf. De ratio stelt de vraag of de lener de aflossing kan dragen, en dat is een andere vraag dan of de kredietverstrekker verhaal kan halen als dat niet lukt — dat is de taak van de loan-to-value ratio en de zekerheidspositie. Vrijwel elk kredietbeleid hanteert beide, omdat de twee faalwijzen onafhankelijk van elkaar zijn: een goed gedekte lening kan nog steeds onbetaalbaar zijn, en een betaalbare lening kan nog steeds slecht gedekt zijn.

De ratio wordt ook wel de debt service ratio (DSR) of debt burden ratio, en bij loonkredietverlening de afdrachtingsratio. De berekening is dezelfde; de verschillen zitten in wat elke instelling als schuld en als inkomen meetelt, en die definitiekeuzes wegen zwaarder dan de drempel zelf.

De DTI-formule

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

De aflossing van de voorgestelde nieuwe lening wordt in de teller opgenomen. Een DTI die zonder deze aflossing wordt berekend, beschrijft de huidige positie van de lener, niet de positie die de kredietverstrekker wordt gevraagd te creëren.

Front-end- en back-end-DTI

• Front-end DTI: Heeft alleen betrekking op woonlasten (huur of hypotheek, plus onroerendgoedbelasting, heffingen en verzekering waar van toepassing). Wordt doorgaans gebruikt bij hypothecaire kredietverlening, waar de woonlast afzonderlijk wordt beoordeeld.
• Back-end DTI: Heeft betrekking op alle schuldaflossingen, inclusief woonlasten. Dit is het algemene cijfer; met "DTI" zonder nadere toevoeging wordt doorgaans dit bedoeld.

Front-endratio's zijn een hypotheekconventie en voegen weinig toe bij ongedekte of zakelijke kredietverlening, waar het nuttige onderscheid dat tussen schuld- en niet-schuldverplichtingen is in plaats van tussen woonlasten en al het andere.

Wat meetelt in de teller

Neem elke contractuele maandelijkse verplichting op waaraan de lener is gebonden:

• Aflossingstermijnen op alle bestaande leningen — bank, microfinanciering, digitaal, asset finance, informeel waar dit kan worden vastgesteld
• De voorgestelde aflossing op de lening die wordt beoordeeld
• Minimumbetalingen op doorlopend krediet en roodstanden
• Huurkoop- en leasebetalingen
• Gerechtelijk opgelegde alimentatie- en schuldbetalingsverplichtingen
• Looninhoudingen met een schuldkarakter, waaronder werkgevers- en sacco-leningen
• Garanties die de lener heeft afgegeven en die al worden aangesproken

Sluit niet-schuldgerelateerde kosten van levensonderhoud uit — voeding, vervoer, schoolgeld, nutsvoorzieningen, verzekeringspremies. Deze zijn enorm belangrijk voor betaalbaarheid, maar DTI is niet het instrument dat ze in kaart brengt; dat is de centrale zwakte van de ratio en het onderwerp van de onderstaande sectie.

Ballon- en aflossingsvrije structuren vertekenen de teller. Een faciliteit met nu lage betalingen en later een grote betaling toont gedurende de hele looptijd een flatterend DTI en op de einddatum een onbetaalbaar DTI. Het beoordelen van dergelijke leningen op basis van een volledig aflossende equivalente aflossing is de standaardcorrectie.

Wat meetelt in de noemer

Bruto-inkomen vóór belasting en wettelijke inhoudingen, uit bronnen die verifieerbaar en redelijk duurzaam zijn:

• Salaris en vaste toeslagen, aangetoond met loonstroken en bankbijschrijvingen
• Netto bedrijfsinkomen, vastgesteld door kredietbeoordeling in plaats van opgave
• Huurinkomsten, gecorrigeerd voor leegstand en inningsrisico
• Pensioen- en lijfrente-inkomsten
• Het inkomen van een mede-lener, wanneer deze formeel partij is bij de lening

Wees voorzichtig met: eenmalige bonussen, niet-contractueel overwerk, provisie in een eerste jaar, inkomen uit een bron die ook de mede-lener in dienst heeft, en alle inkomsten die niet te herleiden zijn tot een bank- of mobile-moneyafschrift.

Uitgewerkt voorbeeld

Een aanvrager verdient 12,000 bruto per maand en vraagt een lening aan met een aflossing van 2,000.

• Voertuiglening: 1,800
• Minimale creditcardbetaling: 400
• Digitale lening: 300
• Bestaand totaal: 2,500
• Voorgestelde nieuwe lening: 2,000
• Totale schuldendienst: 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Afgezet tegen een beleidsmaximum van 40% voldoet deze aanvraag.

Waarom 37.5% nog steeds onbetaalbaar kan zijn

Kijk nu naar de werkelijke kaspositie van dezelfde lener:

• Bruto maandinkomen: 12,000
• Belastingen en wettelijke inhoudingen: (2,200)
• Netto-inkomen: 9,800
• Noodzakelijke huishoudkosten (voeding, huur, vervoer, schoolgeld, nutsvoorzieningen): (5,500)
• Beschikbaar voor schuldendienst: 4,300
• Vereiste schuldendienst: (4,500)
• Tekort: (200)

De lener slaagt voor de ratio, maar zakt voor de rekensom. Dit is geen uitzonderingsgeval — het is het voorspelbare resultaat van het toepassen van een toets op basis van een percentage van het bruto-inkomen bij leners van wie de kosten van levensonderhoud het grootste deel van hun inkomen opslokken.

De vertekening hangt af van het inkomensniveau. Vergelijk twee leners met een identieke DTI:

Lener met een lager inkomen:

• Bruto-inkomen: 12,000
• DTI: 37.5% (Schuldendienst: 4,500)
• Netto-inkomen na inhoudingen: 9,800
• Noodzakelijke huishoudkosten: (5,500)
• Beschikbaar voor schuldendienst: 4,300
• Positie: tekort van (200)

Lener met een hoger inkomen:

• Bruto-inkomen: 60,000
• DTI: 37.5% (Schuldendienst: 22,500)
• Netto-inkomen na inhoudingen: 45,000
• Noodzakelijke huishoudkosten: (12,000)
• Beschikbaar voor schuldendienst: 33,000
• Positie: overschot van 10,500

Noodzakelijke kosten schalen niet mee met het inkomen. Dezelfde ratio beschrijft daardoor comfort op het ene inkomensniveau en financiële nood op het andere, en DTI-drempels die zijn overgenomen uit consumentenmarkten met hoge inkomens zijn systematisch te soepel wanneer ze aan de onderkant van de inkomensverdeling worden toegepast.

De methode van het resterende inkomen

De correctie bestaat erin het overschot te toetsen in plaats van de verhouding:

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Keur goed wanneer het overschot de voorgestelde aflossing dekt met een vastgestelde marge — doorgaans door de schuldendienst te begrenzen op 50% tot 70% van het overschot in plaats van op een percentage van het bruto-inkomen. Dit is de methode die ten grondslag ligt aan de betaalbaarheidsberekeningen bij kredietverlening aan micro- en kleine ondernemingen, waar huishoudfinanciën en bedrijfsfinanciën één geheel vormen en een bruto-inkomensratio vrijwel geen informatieve waarde heeft.

Veel kredietverstrekkers hanteren beide: DTI als snelle screening, resterend inkomen als doorslaggevende toets. Waar de twee van elkaar verschillen, is het resterende bedrag het cijfer dat aangeeft of het geld er daadwerkelijk is.

Gebruikelijke drempelwaarden

Plafonds verschillen per kredietverstrekker, product en rechtsgebied, en in verschillende markten zijn ze wettelijk vastgelegd. De onderstaande bandbreedtes zijn indicatief voor de gangbare praktijk en geen universele regels.

• Onder 30%: Comfortabel; ruimte voor verder lenen.
• 30%–40%: Standaard acceptatiegebied voor de meeste producten.
• 40%–50%: Goedkeuring vereist doorgaans compenserende sterke punten (sterke zekerheid, langdurige relatie, aantoonbaar stabiel inkomen).
• Boven 50%: Door de meeste kredietverstrekkers geweigerd; behandeld als een signaal van overmatige schuldenlast.

Twee structurele kanttekeningen:

Gedekte kredietverlening tolereert hogere ratio's dan ongedekte. Een hypotheek met 45% DTI en een ongedekte persoonlijke lening met 45% brengen verschillende verwachte verliezen met zich mee, omdat de terugvorderingspositie verschilt.

Salariskrediet is vaak wettelijk begrensd, niet door beleid. Veel rechtsgebieden beperken de totale inhoudingen op het salaris van een werknemer — vaak uitgedrukt als een maximumdeel van het basisloon of een minimum nettobedrag dat na alle inhoudingen moet overblijven. Waar zo'n regel bestaat, heeft deze voorrang op intern beleid en geldt deze op het niveau van de loonstrook, wat betekent dat een kredietverstrekker de andere inhoudingen van de lener moet kennen voordat hij zijn eigen inhouding rechtmatig kan toevoegen. Controleer de actuele regel voor uw rechtsgebied; deze limieten worden vaker gewijzigd dan de meeste kredietbeleidsregels worden bijgewerkt.

DTI vergeleken met andere kredietratio's

• DTI: Vergelijkt schuldaflossingen met inkomen. Antwoord: Kan de lener dit betalen?
• Residuaal inkomen / surplus: Vergelijkt schuldaflossingen met inkomen na de kosten van levensonderhoud. Antwoord: Bestaat het geld daadwerkelijk?
• LTV: Vergelijkt de lening met de onderpandwaarde. Antwoord: Hoeveel wordt er teruggevorderd als de lener niet kan betalen?
• DSCR: Vergelijkt de kasstroom van het bedrijf met de schuldendienst. Antwoord: Kan het bedrijf dit betalen?
• LTI: Vergelijkt de totale lening met het jaarinkomen. Antwoord: Is de lener over de hele linie overkrediteerd?

DSCR is de zakelijke tegenhanger van DTI en wordt meestal uitgedrukt als een veelvoud in plaats van een percentage — een DSCR van 1,25 betekent dat de kasstroom de schuldendienst 1,25 keer dekt. Wanneer het inkomen van een lener uit een eigen bedrijf komt, spelen beide maatstaven een rol en moeten ze met elkaar in overeenstemming zijn.

De blinde vlek: schulden die de kredietverstrekker niet kan zien

DTI is slechts zo nauwkeurig als de teller, en de teller is doorgaans onvolledig.

Informele leningen verschijnen nergens. Geld dat verschuldigd is aan familie, werkgevers, spaargroepen, winkeliers en informele kredietverstrekkers zorgt voor echte terugbetalingsdruk en laat geen documentair spoor na.

Niet elke kredietverstrekker rapporteert. Waar digitale en niet-gereguleerde kredietverstrekkers buiten het kredietbureaukader vallen, kan een lener meerdere lopende leningen hebben die bij geen enkel onderzoek zichtbaar worden.

Rapportageachterstanden. Een lening die vorige week is afgesloten, kan wekenlang niet verschijnen. Aanvragers die in korte tijd bij meerdere kredietverstrekkers aankloppen, maken hier bewust of onbewust gebruik van.

Garanties zijn voorwaardelijk, niet actueel. Een lener die garant staat voor meerdere sacco-leningen heeft een blootstelling die DTI negeert totdat die zich materialiseert, en dan in één keer binnenkomt.

Praktische tegenmaatregelen: analyse van bank- en mobile-money-afschriften om aflossingspatronen te identificeren aan kredietverstrekkers die niet op het bureaurapport stonden; directe vragen over informele verplichtingen, gesteld als iets normaals en niet als een beschuldiging; een conservatieve marge tussen de berekende ratio en de beleidsgrens; en het bureau vlak vóór uitbetaling opnieuw controleren bij grotere leningen in plaats van alleen bij de aanvraag.

Waar DTI misgaat

Bruto-inkomen gebruikt voor leners met een laag inkomen. De grootste bron van overschatte betaalbaarheid, om de hierboven uiteengezette redenen.

De nieuwe lening weggelaten uit de teller. Levert een ratio op die een situatie beschrijft die niet meer zal bestaan zodra de lening is verstrekt.

Inkomen dat niet bestendig is. Overwerk, provisie, seizoensinkomsten en één sterke maand die als blijvend worden behandeld.

Huishoudelijke uitgaven verondersteld in plaats van nagevraagd. Een standaardaftrek toegepast op elke aanvrager, ongeacht de grootte van het huishouden, personen ten laste of schoolgeldcyclus.

Herfinanciering dubbel geteld, of helemaal niet. Wanneer de nieuwe lening een bestaande aflost, moet de oude aflossing uit de teller worden gehaald — maar alleen als aflossing een voorwaarde voor uitbetaling is en ook daadwerkelijk wordt afgedwongen.

De ratio eenmalig berekend en daarna nooit meer. De DTI van een lener bij verstrekking zegt niets over de situatie twee jaar later, na drie nieuwe leningen elders. Voor doorlopende kredietfaciliteiten en ophogingsbeslissingen moet het cijfer worden geactualiseerd.

De drempel als de toets behandelen. Een limiet is een grens, geen beoordeling. Leningen die de ratio halen, kunnen alsnog afgewezen worden; de beoordeling is wat ze eruit pikt.