Loan-to-value (LTV)

Ang loan-to-value (LTV) ay ang ratio ng halaga ng loan sa appraised value ng asset na nagsisilbing collateral nito, na ipinapahayag bilang porsyento. Ang LTV na 70% ay nangangahulugang pinautang na ng nagpapahiram ang 70% ng halaga ng collateral at ang borrower naman ang sumagot sa natitirang 30%.

Sinasagot ng LTV ang isang tanong: kung mag-default ang loan na ito at kailangan nang ibenta ang collateral, gaano kalaki ang puwang sa pagitan ng halagang dapat bayaran at ng halagang makukuha mula sa asset? Kapag mas mababa ang ratio, mas malaki ang puwang. Ang loan na may 50% LTV ay kayang tiisin ang pagbagsak ng halaga ng collateral nang hanggang kalahati bago malantad ang nagpapahiram. Ang loan na may 95% LTV ay halos wala nang kayang tiisin, kasama na ang gastos sa pagbebenta ng asset.

Ito ay isang sukat ng seguridad, hindi sukat ng kakayahang magbayad. Walang sinasabi ang LTV kung kaya ba ng borrower ang buwanang pagbabayad — trabaho iyon ng isang pagsusuri ng kakayahang magbayad at mga debt service ratio. Inilalarawan lamang ng LTV ang mangyayari kapag nabigo na ang pagbabayad. Karamihan sa mga patakaran sa pagpapahiram ay gumagamit ng dalawa, dahil ang isang loan ay maaaring sapat ang seguridad ngunit hindi pa rin kayang bayaran, o komportableng kayang bayaran ngunit mahina ang seguridad.

Ang formula ng LTV

LTV = (Loan amount ÷ Appraised value of collateral) × 100

Tatlong punto ang nagtatakda kung may kahulugan ang numerong ito:

• Halaga ng loan ay dapat ang natitirang principal at anumang capitalized fees at naipon na interest na sinasaklaw din ng collateral, hindi lamang ang halagang ipinagkaloob noong unang araw.
• Ang appraised value ay dapat ang halagang itinakda ng isang independent at may petsang valuation — hindi ang presyong hinihingi ng seller, hindi ang tantiya ng borrower, hindi ang insured sum.
• Ang kumbensyong lower of cost or market ay nalalapat kapag pinondohan ng loan ang pagbili. Kung bibili ang borrower ng asset sa halagang 700,000 na sinasabi ng valuer na nagkakahalaga ng 800,000, gagamitin ng maingat na patakaran ang 700,000. Maaaring totoo ang bargain, o maaaring ito ay sobrang taas na valuation.

Pag-aayos ng formula

Mas madalas na kailangan ng mga nagpapahiram ang maximum advance, hindi ang ratio:

Maximum loan = Appraised value × Maximum LTV

Sa 60% LTV cap sa commercial property na may halagang 1,200,000, ang pinakamalaking loan na pinapayagan ng patakaran ay 720,000.

Halimbawa ng pag-compute

Nag-apply ang isang borrower para sa loan na 560,000 na may collateral na residential property. Tinasa ng isang independent valuer ang property sa 800,000.

LTV = (560,000 ÷ 800,000) × 100 = 70%

Nagpapautang ang nagpapahiram ng 70% ng halaga ng property. Ang sariling equity ng borrower sa asset — ang cushion — ay 30%, o 240,000.

Ngayon, subukan ang cushion. Ipagpalagay na may default sa ikalawang taon, na may 545,000 pang hindi pa nababayaran. Ang property ay hindi maibebenta sa market value; maibebenta ito nang minadali, at may gastos ang pagbebenta:

• Halaga sa merkado: 800,000
• Halagang nakuha sa forced sale (75% ng halaga sa merkado): 600,000
• Mga gastos sa legal, subasta, at pag-hold (8%): (48,000)
• Net recovery: 552,000
• Natitirang balanse: (545,000)
• Sobra: 7,000

Ang isang loan na nagmukhang komportable sa 70% LTV ay nakakabawi nang halos walang sobra, at iyon ay bago pa man magkaroon ng anumang atrasong interes. Ito ang tanging pinakakapaki-pakinabang na bagay na dapat maunawaan tungkol sa LTV: ang headline ratio ay sinusukat laban sa market value, ngunit ang pagbawi ay nangyayari sa halaga ng forced-sale na neto sa mga gastos. Ang tunay na cushion ay palaging mas maliit kaysa sa ipinahihiwatig ng ratio.

Ang LTV at ang haircut

Ang haircut, kung minsan ay tinatawag na margin o diskwento, ay kabaligtaran ng LTV — ang bahagi ng halaga ng collateral na hindi ipinapahiram ng nagpapahiram.

Haircut = 100% − LTV

Ang kaugnay na termino ay ang advance rate, na kaparehong bilang ng LTV ngunit karaniwang ginagamit sa isang grupo ng mga asset sa halip na iisa lamang: ang receivables financing sa 80% advance rate laban sa isang invoice book ay nangangahulugan ng parehong arithmetic gamit ang magkaibang bokabularyo.

• 90% max LTV (10% haircut): 450,000 maximum advance laban sa 500,000 collateral
• 70% max LTV (30% haircut): 350,000 maximum advance laban sa 500,000 collateral
• 50% max LTV (50% haircut): 250,000 maximum advance laban sa 500,000 collateral

Umiiral ang haircut upang saluhin ang apat na bagay nang sabay-sabay: ang pagbabago-bago ng presyo mula ngayon hanggang sa pagbebenta, ang agwat sa pagitan ng market value at forced-sale value, ang gastos ng pagpapatupad, at ang interes na naipon sa panahon ng proseso ng pagbawi na maaaring tumagal nang ilang buwan.

Mga karaniwang LTV ratio ayon sa uri ng collateral

Nag-iiba-iba ang mga ratio ayon sa nagpapahiram, hurisdiksiyon, at cycle, ngunit ang pagkakasunod-sunod sa ibaba ay halos pareho saanman, at ang lohika sa likod nito ay mas kapaki-pakinabang kaysa sa mga numero mismo.

• Cash deposit o fixed deposit na hawak ng nagpapahiram (90–100% LTV): Walang panganib sa valuation, walang gastos sa pagbebenta, agarang set-off.
• Government securities (80–95% LTV): Liquid, araw-araw may presyo, mababang volatility.
• Residential property na may malinis na titulo (70–90% LTV): Matatag ang halaga ngunit mabagal, magastos, at may kasangkot na legal na proseso upang makuha ang halaga.
• Commercial at industrial property (50–70% LTV): Mas manipis ang market, ang halaga ay nakatali sa occupancy at paggamit.
• Mga motor vehicle (50–80% LTV): Mabilis mag-depreciate, madaling ilipat, nag-iiba ang kondisyon.
• Listed shares (40–70% LTV): Araw-araw may presyo ngunit volatile; may korelasyon sa pinansiyal na paghihirap ng borrower.
• Plant, machinery at equipment (40–60% LTV): Kadalasang espesyalisado, mas mababa nang husto ang halaga kapag second-hand.
• Imbentaryo ng negosyo (30–50% LTV): Madaling masira, madaling ilipat, mahirap beripikahin.
• Mga alagang hayop, lupang walang titulo, mga gamit sa bahay (Mababa o wala): Mahirap tasahin ang halaga, beripikahin, isecure, o ibenta.

Dalawang puwersa ang nagtatakda sa bawat isa sa mga numerong ito: kung gaano maaasahang mabigyang-halaga ang asset at kung gaano ito kamura at kabilis na mapapalitan ng cash. Anumang mababa ang score sa alinman sa mga ito ay nakakakuha ng mas malaking haircut. Anumang mababa ang score sa pareho ay karaniwang hindi na maaaring magsilbing pangunahing kolateral, kaya naman maraming pagpapautang sa mga impormal at micro enterprise ay umaasa sa mga guarantor, sama-samang pananagutan ng grupo at kasaysayan ng cash flow sa halip.

LTV sa origination kumpara sa kasalukuyang LTV

Ang ratio na kinakalkula sa pag-apruba ay tumpak lamang sa araw kung kailan ito kinakalkula. Dalawang puwersa ang humihila rito sa magkasalungat na direksyon sa kabuuan ng buhay ng loan.

Pinapababa ng amortisasyon ang LTV. Bawat pagbabayad ng principal ay nagpapababa sa numerator. Ang isang loan na may amortisasyon ay nagpapabuti sa sarili nitong posisyon bilang seguridad buwan-buwan, kaya naman doble ang epekto ng arrears: hindi nababayaran ang loan, at hindi nabubuo ang cushion.

Ang depreciation o paggalaw ng merkado ay maaaring magtulak sa LTV pataas. Ang mga sasakyan, equipment, at inventory ay bumababa ang halaga ayon sa iskedyul. Maaaring bumagsak ang ari-arian sa panahon ng downturn. Kapag mas mabilis bumaba ang halaga ng kolateral kaysa sa pag-amortize ng loan, nagiging mas mapanganib ang loan habang tumatagal ito.

Paghahambing ng dalawang puwersa

Isang loan sa sasakyan na 120,000 laban sa isang sasakyang nagkakahalaga ng 150,000 — 80% sa origination:

• Sa origination: 120,000 balance | 150,000 halaga ng sasakyan | 80.0% LTV
• Pagtatapos ng taon 1: 96,000 balance | 118,000 halaga ng sasakyan | 81.4% LTV
• Pagtatapos ng taon 2: 70,000 balance | 92,000 halaga ng sasakyan | 76.1% LTV

Kahit na tuloy-tuloy ang pagbabayad, ang loan sa unang taon nito ay hindi gaanong secured kaysa noong araw na isinulat ito. Sa istrukturang interest-only, o kapag may dalawang hindi nabayarang hulog sa unang taon, ang loan ay lumulubog — lumalampas ang balance sa halaga ng seguridad. Ito ang dahilan kung bakit iginigiit ng mga nagpapautang sa sasakyan at equipment ang sapat na paunang bayad at maiikling termino sa halip na umasa lamang sa asset.

Ang kasalukuyang LTV (minsan ay naka-index na LTV, kung saan ang mga valuation ay ina-update gamit ang market index sa halip na bagong inspeksyon) ay ang numerong dapat magtakda ng pagsubaybay sa portfolio, mga pagpapasya sa provisioning at anumang desisyon tungkol sa restructuring. Ang LTV sa origination ay isang historical record.

Pinagsamang LTV (CLTV)

Kapag higit sa isang loan ang naka-secure sa parehong asset, minamaliit ng indibidwal na LTV ng bawat loan ang tunay na exposure. Pinagsasama-sama ng combined loan-to-value ang lahat ng secured balance:

CLTV = (Sum of all loans secured on the asset ÷ Appraised value) × 100

Ang isang ari-arian na may halagang 600,000 na may first-charge balance na 300,000 at pangalawang loan na 100,000 ay may CLTV na 66.7%, kahit na ang sariling loan ng pangalawang lender ay 16.7% lamang ng halaga.

Ang ranking ay kasinghalaga ng ratio. Ang first-charge holder ay binabayaran nang buo bago pa man may matanggap ang pangalawa, kaya ang isang second-charge lender na may 66.7% CLTV ay nasa malinaw na mas masamang posisyon kaysa sa isang first-charge lender na may parehong numero. Ang sinumang lender na kumukuha ng seguridad sa isang asset ay dapat maghanap ng mga naunang charge bago maglabas ng pondo, at dapat itala ang posisyon ng charge kasama ng LTV sa collateral register.

LTV kumpara sa iba pang mga ratio sa pagpapautang

• Loan-to-value (LTV): Sinusukat ang loan laban sa halaga ng collateral. Sinasagot: Gaano kahusay ang seguridad ng loan?
• Debt service ratio / DTI: Sinusukat ang mga pagbabayad laban sa kita. Sinasagot: Kaya ba itong bayaran ng borrower?
• Debt service coverage ratio (DSCR): Sinusukat ang cash flow ng negosyo laban sa debt service. Sinasagot: Kaya ba itong bayaran ng negosyo?
• Loan-to-cost (LTC): Sinusukat ang loan laban sa kabuuang halaga ng proyekto. Sinasagot: Gaano kalaking bahagi ng proyektong ito ang pinopondohan ng lender?
• Loan-to-income (LTI): Sinusukat ang loan laban sa taunang kita. Sinasagot: Masyado bang naka-leverage ang borrower sa kabuuan?

Ang LTV at ang affordability ratio ay magkakomplemento, hindi pamalit sa isa't isa. Ang pagdepende sa LTV lamang ay nagbubunga ng asset-based lending, kung saan epektibong pinaplano ng lender na mabayaran sa pamamagitan ng pagbebenta ng seguridad — isang mahal, mabagal, at nakasisira sa reputasyon na paraan upang patakbuhin ang loan book, at isang paraang hindi hinihikayat ng mga regulator sa consumer lending.

Paano itinatakda at ipinatutupad ng mga lender ang mga limit ng LTV

Isang nakasulat na cap para sa bawat collateral class. Ang bawat uri ng asset na tinatanggap ng lender ay dapat may maximum LTV sa patakaran sa kredito, na may nakapangalang approver para sa mga exception. Ang mga exception ay dapat itala bilang exception, hindi isinasama sa normal na kasanayan.

Mga pamantayan sa valuation. Sino ang maaaring mag-value, gaano ka-recent, at aling batayan ang gagamitin (market value, forced-sale value, o pareho). Ang mga panel valuer, ang rotation sa pagitan nila, at ang maximum na edad ng valuation sa approval ay mga karaniwang kontrol.

Mga trigger ng revaluation. Kailangang pana-panahong i-revalue ang collateral ng mga long-dated loan, at agad kapag may arrears, restructuring, o anumang pagbabago sa sitwasyon ng borrower. Ang ratio na hindi na-recalculate sa loob ng apat na taon ay hindi isang kontrol.

Mga limitasyon sa concentration na lampas sa isang threshold. Maraming lender ang nililimitahan ang bahagi ng portfolio na maaaring nasa itaas ng isang partikular na LTV — halimbawa, hindi hihigit sa 15% ng loan book ang nasa itaas ng 80%. Nililimitahan nito kung gaano kalaking bahagi ng portfolio ang exposed sa iisang pagbagsak sa isang asset market.

Insurance at pagpaparehistro ng charge. Ipinapalagay ng kalkulasyon ng LTV na talagang ma-realize ng lender ang asset. Nakasalalay ang pagpapalagay na iyon sa isang maayos na nakarehistrong charge, kasalukuyang insurance kung saan nakatala ang lender bilang loss payee, at malinis na titulo. Kapag wala ang mga ito, ang epektibong LTV ay 100%, anuman ang sinasabi ng file.

Saan nagkakamali ang mga kalkulasyon ng LTV

Mga hindi napapanahong valuation. Ang valuation mula tatlong taon na ang nakalipas ay isang palagay, hindi katotohanan. Sa mga market na mabilis gumalaw, o kung saan bumababa ang halaga ng collateral, ang hindi napapanahong valuation ay sistematikong minamaliit ang risk sa buong loan book nang sabay-sabay.

Pagkontrol sa valuer. Kapag ang borrower ang pumipili at nagbabayad sa valuer, o kapag ang parehong valuer ang pumipirma sa karamihan ng mga file ng isang lender, gumagapang paitaas ang mga valuation. Ang panel rotation at pana-panahong sample re-valuation ang karaniwang mga panlaban.

Market value na napagkakamalang recovery value. Gaya ng ipinapakita ng worked example, ang netong nalikom sa forced sale pagkatapos ibawas ang gastos sa legal at disposal ang numerong mahalaga. May ilang lender na isinasama na ito nang direkta sa pamamagitan ng pagkalkula ng LTV laban sa forced-sale value sa halip na market value, na nagbubunga ng mas mababa at mas tapat na ratio.

Pagbabalewala sa naipon na interes at mga bayarin. Ang loan na may 85% LTV na pumasok na sa anim na buwang arrears na may penalty interest na naiipon ay hindi na 85%. Lumalaki ang numerator sa mismong oras na nawawala na ang kakayahan ng borrower na bawasan ito.

Hindi rehistrado o depektibong security. Ang isang hindi rehistradong charge, isang dokumento ng titulo na may hindi pa nareresolbang dispute, isang asset na nakasangla na sa iba, o equipment na hindi talaga pag-aari ng borrower — bawat isa ay ginagawang kathang-isip ang isang ratio na maayos naman ang pagkakakalkula.

Pagtrato sa ratio bilang kabuuang pagtatasa. Ang mababang LTV ay naghihikayat ng mahinang underwriting dahil parang ligtas ang loan. Mabagal, magastos, hayag sa publiko, at kadalasang bahagya lamang na matagumpay ang enforcement. Ang isang loan na may maayos na security na kailangan pang i-enforce ay isa pa ring bigong loan.

Mga madalas itanong

Nakakaapekto ba ang LTV sa interest rate?

Karaniwan. Ang mas mataas na LTV ay nangangahulugan ng mas mataas na loss given default, kaya ang risk-based pricing ay nagdaragdag ng premium dito. Maraming lender ang naglalathala ng tiered pricing kung saan ang bawat banda ng LTV ay may ibang rate, at ang ilan ay nangangailangan ng karagdagang security o isang guarantor na lampas sa isang threshold sa halip na, o kasabay ng, mas mataas na rate.