Pagtatasa ng pautang

Ang loan appraisal ay ang sistematikong pagsusuri na isinasagawa ng isang nagpapautang sa isang loan application upang matukoy kung kaya bang bayaran ng borrower ang loan, kung malamang na babayaran nila ito, at kung anong halaga, termino, at kolateral ang dapat taglayin ng loan. Naglalabas ito ng rekomendasyon; hindi ito ang gumagawa ng desisyon.

Ang appraisal ay nasa pagitan ng application at approval. Lahat ng nauuna rito ay koleksyon — mga form, dokumento, pagkakakilanlan. Lahat ng sumusunod dito ay awtorisasyon. Ang appraisal ang bahagi kung saan ang ebidensya ay ginagawang paghuhusga, at ito ang punto kung saan natutukoy ang karamihan ng magiging performance ng isang loan book. Ang isang loan na hindi dapat naisulat ay hindi na maaaring serbisyuhan o maibalik sa maayos na kalagayan.

Ang output ay isang nakasulat na rekomendasyon, karaniwang tinatawag na appraisal report o credit memo, na sumasaklaw sa iminungkahing halaga, termino, istruktura ng pagbabayad, presyo, kolateral, at mga kondisyon, kasama ang pangangatwiran at ang ebidensyang nasa likod ng mga ito. Ang taong naghahanda nito ay karaniwang hindi ang taong nag-aapruba nito.

Appraisal ng loan, hindi appraisal ng asset

Ang salita ay may dalawang kahulugan, at malayang pinaghahalo ng mga resulta ng paghahanap para dito ang mga ito.

• Loan appraisal, gaya ng paggamit dito at sa buong microfinance, development finance, at karamihan ng Commonwealth lending practice, ay nangangahulugang credit assessment — ang pagsusuri sa borrower at sa proposal.
• Appraisal sa paggamit sa North American mortgage ay karaniwang nangangahulugang ang valuation ng property, na isinasagawa ng isang lisensiyadong appraiser upang matukoy ang halagang nagtatakda ng loan-to-value ratio.

Ang pangalawa ay isang input sa una. Sinasabi sa iyo ng isang valuation kung magkano ang halaga ng kolateral; wala itong sinasabi kung kaya bang magbayad ng borrower. Kapag ginagamit ang dokumentasyon sa iba't ibang merkado, ang malinaw na pagsulat ng "credit appraisal" o "collateral valuation" ay lubusang nag-aalis ng kalabuan.

Mga kaugnay na termino na may magkakapatong na kahulugan:

• Loan appraisal — Ang buong pagsusuri: borrower, proposal, kolateral, rekomendasyon.
• Credit appraisal — Parehong bagay; maaaring pagpalitin sa karamihan ng mga institusyon.
• Underwriting — Parehong aktibidad, mas karaniwan sa banking at consumer lending; kadalasang nagpapahiwatig ng prosesong mas nakabatay sa mga patakaran.
• Credit analysis — Ang bahaging analitikal, lalo na ng mga financial statement at cash flow.
• Due diligence — Mas malawak na pagpapatunay, karaniwan sa corporate at project finance.

Kung saan nakaposisyon ang appraisal sa origination

1. Enquiry at screening — pasok ba sa patakaran ang borrower na ito at ang layuning ito?
2. Application at pangangalap ng mga dokumento — pagkakakilanlan, ebidensya ng kita, mga business record, mga dokumento ng kolateral.
3. Verification at KYC — pagtiyak na tunay ang mga dokumento at ang tao.
4. Appraisal — site visit, pagsusuri ng cash flow, credit history, pagtatasa ng kolateral, nakasulat na rekomendasyon.
5. Approval — tinatanggap, binabago, o tinatanggihan ng hiwalay na awtoridad ang rekomendasyon.
6. Offer, acceptance at dokumentasyon — inilalabas ang mga termino at pinipirmahan ang mga kasunduan.
7. Disbursement.

Dapat panatilihing magkahiwalay ang hakbang 4 at 5. Kapag ang taong nag-a-appraise ay siya ring nag-a-approve, walang pangalawang paghuhusga sa proseso, at ang buong kontrol ay nakasalalay sa mga insentibo ng iisang indibidwal. Tingnan ang approval workflow para sa kung paano karaniwang isinasaayos ang paghihiwalay na iyon.

Ang limang C ng kredito

Ang pamantayang balangkas para sa kung ano ang sinusuri ng isang pagtatasa. Luma na ito, isa itong mnemonic sa halip na modelo, at nananatili pa rin itong pinakakapaki-pakinabang na checklist sa pagpapautang dahil ang bawat C ay nabibigo sa iba't ibang paraan.

• Karakter (Magbabayad ba sila?) — Ulat ng credit bureau, panloob na kasaysayan ng pagbabayad, mga sanggunian, mga trade supplier, katayuan sa komunidad, tagal na sa negosyo.
• Kapasidad (Kaya ba nilang magbayad?) — Beripikadong kita, daloy ng pera ng negosyo, mga umiiral na obligasyon, debt service ratio.
• Kapital (Ano ang nakataya sa kanila?) — Sariling kontribusyon, equity ng negosyo, ipon, retained earnings.
• Kolateral (Ano ang panangga?) — Inaalok na seguridad, pagmamay-ari, pagpapahalaga, pagpapatupad, LTV.
• Kondisyon (Ano ang maaaring magbago?) — Pananaw sa sektor, pana-panahong pagbabago, kompetisyon, regulasyon, ang mismong layunin ng loan.

Ang kapasidad ang pangunahing batayan sa pagpapautang. Ang kolateral ang pangalawa. Ang isang pagtatasa na pumasa batay lamang sa kolateral ay hindi pagtatasa — ito ay desisyon na mabayaran sa pamamagitan ng pagpapatupad, na mabagal, magastos, at bahagya lamang na mababawi.

Pagtatasa sa negosyong walang mga pahayag na pampinansyal

Karamihan sa mga borrower sa microfinance at pagpapautang sa maliliit na negosyo ay walang mga na-audit na account, kadalasan ay wala talagang account. Hindi ibinababa ng pagtatasa ang pamantayan nito bilang tugon; binabago nito ang pamamaraan. Binubuo ng loan officer ang larawang pampinansyal sa mismong pagbisita sa halip na magbasa ng larawang mayroon na.

Buuin muli ang daloy ng pera mula sa obserbasyon. Araw-araw o lingguhang benta na itinatanong sa iba't ibang paraan at pinagkukumpara. Dalas ng pagbili at karaniwang laki ng order. Mga pangalan at termino ng supplier. Stock na binilang at hinalagahan agad. Margin na nakuha mula sa aktwal na presyo ng pagbili at pagbebenta sa mga pangunahing produkto, hindi mula sa sinasabi ng borrower na margin.

Ituring ang sambahayan at negosyo bilang isang yunit. Para sa isang micro-enterprise, iisa lang ang bulsa ng mga ito. Ang bayarin sa paaralan, upa, pagkain, at gastusing medikal ay direktang nakikipag-agawan sa pagbabayad ng loan. Ang isang pagtatasa na kumukuha ng sobra ng negosyo at binabalewala ang gastusin ng sambahayan ay palaging magpapalabis sa kapasidad.

Beripikahin batay sa pisikal na ebidensya. Stock sa mga istante, kagamitan sa site, ang mismong puwesto, mga receipt book, mga mobile money statement, mga rekord ng supplier, ang sariling notebook ng borrower. Ang mobile money history lalo na ang naging pinakamaaasahang nag-iisang mapagkukunan ng ebidensya ng transaksyon na magagamit para sa mga impormal na negosyo.

I-cross-check sa mga ikatlong partido. Mga kalapit na negosyante, supplier, asosasyon sa palengke, ang grupo. Sa group lending, ang kahandaan ng mga miyembro na tanggapin ang isang aplikante ay mismong ebidensya ng pagtatasa, na malaking bahagi ng dahilan kung bakit gumagana ang village banking.

Subukin ang pana-panahong pagbabago. Ang isang negosyanteng tinasa sa pinakamataas na buwan at binigyan ng nakatakdang buwanang pagbabayad ay mahihirapan sa pinakamababang panahon. Itanong kung ano ang hitsura ng pinakamalalang buwan at ibatay ang laki ng pagbabayad doon, o itugma ang istruktura ng pagbabayad sa siklo.

Halimbawa: pagtatasa sa isang nagtitinda sa palengke

Isang aplikante ang humihiling ng 30,000 sa loob ng 12 buwan para sa stock. Bumibisita ang loan officer, binibilang ang stock, tinitingnan ang mga presyo ng pagbili at pagbebenta, at binubuo muli ang buwanang posisyon.

• Average na araw-araw na benta: 1,200 × 25 araw ng pagtitinda = 30,000
• Halaga ng mga panindang naibenta (70% ng benta): (21,000)
• Kabuuang margin: 9,000
• Upa sa puwesto: (1,200)
• Transportasyon: (800)
• Mga lisensya at singil sa palengke: (300)
• Pansamantalang manggagawa: (1,000)
• Netong kita sa negosyo: 5,700
• Kita ng asawa: 1,500
• Mga gastusin ng sambahayan: (3,000)
• Magagamit na surplus: 4,200

Nililimitahan ng patakaran ng nagpapautang ang pagseserbisyo ng utang sa 60% ng magagamit na surplus, na nagbibigay ng kapasidad sa pagbabayad na 2,520 bawat buwan.

Ang hinihiling na loan na 30,000 sa loob ng 12 buwan sa 3% bawat buwan sa reducing balance ay nangangailangan ng pagbabayad na humigit-kumulang 3,014 — lampas sa kapasidad. Kung babalikan mula sa 2,520, ang makakayanang loan ay humigit-kumulang 25,000.

Rekomendasyon sa appraisal: aprubahan ang 25,000 sa loob ng 12 buwan sa halip na ang hinihiling na 30,000, kasama ang pagbawas at ang batayan nito na tahasang nakasaad sa ulat.

Ito ang pinakakaraniwan at pinakakapaki-pakinabang na resulta ng tunay na appraisal. Ang binary na apruba-o-tangging pagbabalangkas ay nagtatago ng katotohanang ang karamihan ng halaga sa appraisal ay nasa pagtatakda ng tamang halaga — ang pagtukoy sa halagang talagang kayang bayaran ng nanghihiram, na kadalasang mas mababa kaysa hinihiling nila at paminsan-minsan ay mas mataas.

Ang ulat ng appraisal

Anuman ang format, dapat hayaan ng ulat ang isang tagasuri na hindi pa kailanman nakilala ang nanghihiram na makarating sa parehong konklusyon. Sa pinakamababa:

• Buod ng nanghihiram at negosyo — sino sila, ano ang ginagawa nila, gaano na katagal, saan.
• Hinihiling na loan — halaga, layunin, termino, iminumungkahing istruktura.
• Pagsusuri ng layunin — kung ano talaga ang bibilhin ng pera at kung ito ba ay nakalilikha ng pambayad. Dapat ipakita ng stock loan ang karagdagang margin na nabubuo ng stock.
• Daloy ng salapi at kakayahang magbayad — ang mga numerong nasa itaas, kasama ang mga pinagmulan ng mga ito.
• Kasaysayan ng kredito — resulta ng bureau, panloob na kasaysayan, iba pang nagpapautang, anumang posisyon bilang co-borrower o guarantor na mayroon na.
• Kolateral — kung ano ang iniaalok, kung sino ang may-ari nito, kung magkano ang halaga nito, kung maaaring irehistro ang charge, at ang magiging LTV.
• Mga panganib at mga hakbang na pampagaan — nakasaad nang malinaw. Ang appraisal na walang nakalistang panganib ay hindi tunay na ginawa.
• Rekomendasyon — halaga, termino, rate, kolateral, mga paunang kondisyon.
• Pangalan ng opisyal, petsa, at lagda.

Ang ebidensya ay kasinghalaga ng konklusyon. Ang mga larawan ng stock at ng lugar ng negosyo, ang GPS coordinates ng pagbisita, mga kopya ng mga dokumentong siniyasat at ang petsa ng inspeksyon ang dahilan kung bakit mapagtatanggol ang file sa hinaharap, maging sa regulator, auditor, investor o hukuman.

Appraisal na nakabatay sa paghuhusga at pag-iskor ng kredito

• Appraisal na nakabatay sa paghuhusga - Batayan: Pagtatasa ng opisyal ayon sa isang balangkas

  • Bilis: Oras hanggang araw
  • Gastos sa bawat pautang: Mataas
  • Paghawak sa mga borrower na may manipis na file: Oo
  • Pagkakapare-pareho sa mga opisyal: Pabagu-bago
  • Pag-angkop sa mga hindi pangkaraniwang kaso: Oo
  • Nangangailangan ng kasaysayan ng datos: Hindi

• Pag-iskor ng kredito - Batayan: Modelong pang-istatistika batay sa makasaysayang datos

  • Bilis: Segundo
  • Gastos sa bawat pautang: Napakababa
  • Paghawak sa mga borrower na may manipis na file: Mahina
  • Pagkakapare-pareho sa mga opisyal: Ganap
  • Pag-angkop sa mga hindi pangkaraniwang kaso: Hindi
  • Nangangailangan ng kasaysayan ng datos: Oo, malaki-laki

Wala sa dalawa ang mas mahusay sa lahat ng pagkakataon, at karamihan sa mga nagpapautang ay nauuwi sa paggamit ng pareho. Ang karaniwang istruktura ay pag-iskor o mga panuntunan para sa maliliit, paulit-ulit at karaniwang mga loan, at buong appraisal para sa mga unang beses na borrower, mas malalaking halaga at anumang minamarkahan ng mga panuntunan. Ang paulit-ulit na pagpapautang ang bahagi kung saan pinakamalaki ang epekto sa ekonomiya: ang borrower na nasa ikalimang cycle na may malinis na rekord ay hindi nangangailangan ng kaparehong lalim ng appraisal tulad ng isang estranghero, at ang paggigiit ng kabaligtaran ay nagiging dahilan upang hindi kumita ang maliliit at paulit-ulit na loan.

Kung saan nabibigo ang pagtatasa

Pagtatasa para maabot ang target. Ang mga opisyal na may target sa volume o disbursement at walang pambalanse sa kalidad ng portfolio ay makakahanap ng mga numerong susuporta sa pag-apruba. Kapag ang mga insentibo ay may kinalaman sa disbursement, dapat ding may kinalaman ang mga ito sa mga arrears sa mga loan na isinulat ng opisyal na iyon, na may sapat na pagkaantala para mahuli ang mga ito.

Kinukundisyon ang mga numero. Mga pagtatantya ng benta na nakukuha sa pagtatanong ng "kaya kumikita ka ng mga 1,500 kada araw, hindi ba?" Ang mga bukas na tanong, cross-check, at pisikal na beripikasyon ang depensa.

Ang kinopya at idinikit na pagtatasa. Magkakaparehong cash flow sa iba't ibang mangangalakal sa iisang merkado, o isang ulat na ginamit muli mula sa nakaraang cycle nang walang bagong pagbisita. Madaling matukoy sa pagsusuri at isang maaasahang senyales na naging pormalidad na lang ang pagtatasa.

Walang pagbisita sa lugar. Para sa business lending, ang pagbisita ang mismong pagtatasa. Ang lahat ng iba pa ay mga dokumentong pinili ng borrower na ibigay.

Hindi isinama ang mga gastusin sa bahay. Patuloy na pinakamalaking nag-iisang pinagmumulan ng sobrang pagtataya ng kakayahan sa micro at small business lending.

Pagtatasa sa collateral sa halip na sa borrower. Ang kumportableng collateral na nagbubunga ng manipis na pagsusuri. Ang loan ay aasa na lang sa pagpapatupad, na mas maliit at mas huli ang mababawi kaysa sa inaakala ng file.

Mga lumang pagtatasa. Ang isang pagtatasa na ginawa apat na buwan bago ang disbursement ay naglalarawan ng isang negosyong maaaring wala na sa anyong iyon. Karamihan sa mga patakaran ay nagtatakda ng pinakamataas na edad, karaniwang 30 hanggang 90 araw, pagkatapos nito ay nire-refresh ang posisyon.

Walang feedback loop. Uunlad lamang ang kalidad ng pagtatasa kung may magkukumpara sa mga appraisal sa kinalabasan ng mga loan. Ang pagsa-sample sa mga kaso ng maagang arrears at muling pagbasa sa orihinal na ulat ang pinakamurang quality control na magagamit, at ang pinaka-napapabayaan.

Mga madalas itanong

Gaano katagal ang pagtatasa ng loan?

Mula sa ilang minuto para sa isang scored repeat microloan hanggang sa ilang linggo para sa isang secured business facility na nangangailangan ng valuation, mga title search, at site inspection. Karamihan sa mga small business appraisal na may kasamang pagbisita ay tumatagal nang isa hanggang tatlong araw ng lumipas na panahon.