Bridge loan

Ang bridge loan ay isang panandaliang financing na ginagamit upang punan ang funding gap hanggang sa isang nakatakdang pangyayari sa hinaharap ang maglabas ng pera para mabayaran ito. Ito ay may kolateral sa isang asset, mas mataas ang presyo kaysa sa karaniwang term lending, at mabilis na naaayos — karaniwan nang para sa mga linggo o buwan sa halip na mga taon. Tinatawag din itong bridging finance, isang bridging loan, o interim financing.

Ang nagtatakdang katangian ay hindi ang tenor o ang rate, kundi ang pagbabayad ay nakasalalay sa isang partikular na natukoy na pangyayari sa halip na sa patuloy na kita. Ang nag-iisang katangiang iyon ang nagtatakda kung paano ang mga bridge loan ay ini-underwrite, pinepresyuhan at nagiging lugi.

Mga pangunahing katangian

• Tenor: Mga linggo hanggang 24 na buwan; pinakakaraniwan ay 3–12 buwan
• Kolateral: Halos palaging may kolateral, kadalasan laban sa property o iba pang asset na madaling gawing pera
• Kotasyon ng interes: Sinisipi bilang isang buwanang rate sa halip na isang taunang rate
• Pagbabayad sa panahon ng termino: Kadalasan walang buwanang pagbabayad; ang interes ay pinanatili o isinasama sa prinsipal
• Pagbabayad ng prinsipal: Sa isang iisang lump sum sa pagtatapos, mula sa exit event
• Bilis ng pag-aayos: Araw hanggang linggo, kapansin-pansing mas mabilis kaysa sa term lending
• Gastos: Mas mataas nang malaki kaysa sa isang maihahambing na term loan
• Pokus ng underwriting: Ang exit, hindi ang kita ng nanghihiram

Paano gumagana ang bridge loan

Kailangan ng isang nanghihiram ng pondo ngayon, at alam niyang may sapat na kumpiyansa na mas malaking halaga ang darating mamaya. Sinasaklaw ng bridge ang agwat.

Ang klasikong kaso ay ang property chain. Ang isang mamimili ay nakahanap na ng property at kailangan nang makumpleto ang pagbili bago pa maibenta ang kanyang kasalukuyang property. Ang isang bridge loan na may kolateral sa isa o parehong property ang nagpopondo sa pagbili; kapag naibenta na ang kasalukuyang property, ang pinagbilhan nito ang magbabayad nang buo sa bridge. Nagbabayad ang borrower para sa bilis at katiyakan, at tinatanggap ang mataas na gastos sa maikling panahon dahil ang alternatibo ay ang mawala ang pagbili.

Ang mga paggamit sa negosyo ay sumusunod sa parehong lohika. Ang isang kumpanyang naghihintay ng kumpirmadong funding round, bayad mula sa insurance, refund ng buwis, pagkumpleto ng pagbebenta ng asset, o paglabas ng isang mas pangmatagalang pasilidad ay maaaring punan ang agwat upang ang mga operasyon o isang transaksyon ay makapagpatuloy ayon sa iskedyul.

Ang mga numero ay may saysay lamang sa maikling panahon. Ang rate na matitiis sa loob ng tatlong buwan ay nagiging mabigat na parusa sa loob ng labing-walo, kaya naman mas malala ang pagpaparusa ng bridge lending sa pagkaantala kaysa sa term lending.

Ang diskarte sa exit

Ang exit ay ang pangyayaring nagbabayad ng utang. Ito ang nag-iisang pinakamahalagang elemento ng isang bridge transaction, at ang bagay na nagtatangi sa bridge underwriting mula sa lahat ng iba pang uri.

Ang karaniwang pagpapautang ay nagtatanong: kaya bang bayaran ng borrower na ito ang utang mula sa kita? Ang bridge lending ay nagtatanong: mangyayari ba ang partikular na pangyayaring ito, sa takdang panahong ito, at magbubunga ba ito ng sapat upang mabayaran ang balanse?

Mga karaniwang exit:

• Pagbebenta ng nakasanglang ari-arian o iba pang asset
• Pag-refinance sa isang term facility kapag kwalipikado na ang borrower o asset para dito
• Pagtanggap ng isang tiyak na halaga — funding round, legal settlement, pamana, pagpapalabas ng grant, bayad mula sa kontrata
• Pagkumpleto ng mga gawain na ginagawang maibebenta o maisasangla ang isang asset.

Ang isang kapani-paniwalang exit ay pinatutunayan, hindi basta inaangkin. Hinahanap ng mga lender ang isang pinirmahang kasunduan sa pagbebenta, isang pormal na term sheet mula sa lender na nag-refinance, isang utos ng hukuman, o isang valuation na sumusuporta sa ipinapalagay na presyo ng pagbebenta. Ang isang exit na inilalarawan bilang "ibebenta namin ito" na walang ebidensya ng marketing at walang valuation ay hindi exit; ito ay isang pag-asa lamang.

Karamihan sa mga pagkalugi sa bridge ay nagmumula sa hindi pagkatupad ng exit kaysa sa pagiging hindi tapat ng borrower. Ang pagbebenta ay hindi natuloy, ang refinance ay tinanggihan, ang mga gawa ay lumampas sa takdang panahon, ang settlement ay iniapela. Ang maingat na mga lender kaya naman ay sumusubok ng isang pangalawang exit gayundin ang una, at ang maingat na mga borrower ay dapat mayroon nito.

Closed vs. open na bridge loan

Closed bridge. Ang exit ay tiyak ayon sa kontrata at may petsa — kadalasan ay isang exchanged sale contract na may takdang petsa ng pagkumpleto. Dahil alam ang petsa ng pagbabayad, ang mga closed bridge ay mas mura at mas madaling makuha.

Open bridge. Walang takdang petsa ng exit. Inaasahan ng borrower na makapagbenta o makapag-refinance ngunit walang binding commitment. Mas mataas ang presyo, mas mahigpit ang underwriting, at kadalasang nililimitahan sa mas mababang loan-to-value (LTV) dahil ang lender ay may timing risk gayundin ang credit risk.

Ang kaibahang ito ang pinakamalaking nag-iisang salik sa pagpepresyo pagkatapos ng LTV.

First at second charge

Ang isang first charge bridge ay mas nakatataas ang ranggo kaysa sa lahat ng iba pang security sa asset. Ang isang second charge ay nasa likod ng isang umiiral na mortgage o facility, at binabayaran lamang matapos masiyahan ang unang-ranggong lender.

Ang second charge lending ay may mas mataas na singil, dahil ang equity cushion na maaaring makuha ng pangalawang tagapagpahiram ay anuman ang natitira matapos mabayaran ang unang charge, at ito ang unang nawawala kapag bumababa ang merkado. Karaniwan ding nangangailangan ng pahintulot ng tagapagpahiram na may unang ranggo ang second charge.

Istruktura ng gastos

Ang mga gastos sa bridge finance ay patong-patong, at nakalilinlang ang paghahambing ng mga headline rate lamang.

Interes. Iniuulat buwan-buwan. Ang buwanang rate ay nagko-compound sa mas malaking taunang halaga kaysa sa madalas na inaakala ng mga nangungutang, at lumalaki ang agwat kung hahaba ang termino.

Bayad sa pag-aayos o bayad sa facility. Sinisingil sa paglabas ng pondo, karaniwan bilang porsiyento ng halaga ng loan.

Bayad sa paglabas. Sinisingil sa pagbabayad ng ilang tagapagpahiram, minsan bilang porsiyento ng loan at minsan ng halaga ng ari-arian.

Mga bayad sa valuation at legal. Pareho ang para sa tagapagpahiram at sa nangungutang, babayaran kahit matuloy o hindi ang loan.

Bayad sa broker, kung may broker na nag-ayos ng pasilidad.

Interes sa default. Isang mas mataas na rate na ipinapataw kapag lumampas ang loan sa termino nito. Dahil ang pagsobra sa termino ang pinakakaraniwang problema sa bridge lending, mahalagang basahing mabuti ang kundisyong ito.

Tatlong paraan kung paano hinahawakan ang interes:

• Sineserbisyuhan — binabayaran buwan-buwan mula sa sariling cash flow ng nangungutang. Nangangailangan ng mapapatunayang kita.
• Naiipon — naiipon at binabayaran kasama ng principal sa dulo. Walang lumalabas na pera sa bulsa ng nangungutang sa panahon ng termino, ngunit lumalaki ang balanse.
• Nireretain — binabawas ng tagapagpahiram ang buong interes para sa termino mula sa inilabas na halaga sa simula pa lamang. Mas maliit ang matatanggap ng nangungutang kaysa sa face amount, at karaniwang ibinabalik ang anumang hindi nagamit na bahagi kapag maaga itong binayaran.

Ang retained interest ay ang pinakakaraniwang istruktura, at ito ang dahilan kung bakit ang netong halagang natatanggap ay palaging mas maliit kaysa sa napagkasunduang halaga ng loan.

Bridge loan kumpara sa iba pang panandaliang financing

• Bridge loan: Binabayaran mula sa isang natukoy na minsanang pangyayari. May kolateral na asset (karaniwang ari-arian). Ginagamit upang punan ang agwat sa oras bago ang benta, refinance, o pagtanggap ng bayad.
• Term loan: Binabayaran mula sa patuloy na kita sa loob ng mga taon. Iba-iba ang kolateral. Ginagamit para sa pangmatagalang pagpopondo ng asset o pagpapalawak.
• Overdraft: Binabayaran mula sa pabagu-bagong mga resibo ng kalakalan. Kadalasang walang kolateral o floating. Ginagamit para sa pang-araw-araw na pagbabago ng working capital.
• Pagpopondo ng invoice: Binabayaran mula sa bayad ng mga partikular na invoice. Sinisiguro ng mga mismong receivable. Ginagamit sa mga paulit-ulit na agwat sa pagitan ng pag-i-invoice at pagbabayad.
• Pagpopondo ng development: Binabayaran mula sa pagbebenta o refinance ng natapos na proyekto. Sinisiguro ng site at ng mga gawa. Ginagamit upang pondohan ang konstruksiyon sa mga yugto ng drawdown.

Ang pinakamalapit na katapat nito ay ang pagpopondo ng development, na sa epekto ay isang bridge loan na inilalabas nang magkakasunod batay sa progreso ng pagpapatayo at ina-underwrite gamit ang gross development value sa halip na kasalukuyang halaga.

Pag-a-underwrite ng bridge loan

Halaga ng asset at LTV. Ang kasalukuyang market value, at kadalasan ay hiwalay na 90-day o forced-sale value na sumasalamin sa halagang maaaring makuha sa asset kapag apurahan. Konserbatibo ang mga bridge LTV dahil mismo sa maaaring kailanganing mabilisang ibenta ng lender.

Posisyon ng charge. Una o pangalawa, at ang natitirang balanse sa anumang seguridad na nakatataas ang ranggo.

Kredibilidad ng exit. Dokumentaryong ebidensya ng exit, ng timing nito, at ng halagang bubuo nito, na may headroom sa itaas ng redemption figure.

Pagpili ng term. Sapat na panahon para makumpleto ang exit nang may margin. Karaniwang lumalampas sa takda ang mga loan na ibinigay ayon sa pinakamaikling makatotohanang timetable.

Kakayahan ng borrower. Hindi gaanong tungkol sa kita at higit pa tungkol sa kung kaya ng borrower na maisagawa ang exit — track record sa mga katulad na transaksyon, kalidad ng mga propesyonal na tagapayo, karanasan sa uri ng asset.

Pangalawang exit. Ano ang magbabayad sa loan kung mabigo ang pangunahing exit.

Legal na enforceability. Kung ang security interest ay maayos na na-perfect at kung gaano katagal ang pagpapatupad sa nauugnay na hurisdiksyon. Sa mga market kung saan inaabot ng maraming taon ang pag-recover ng seguridad, mas mababa ang epektibong halaga ng seguridad kaysa ipinahihiwatig ng valuation.

Mga Panganib

Para sa mga borrower:

• Pagkabigo ng exit. Kung bumagsak ang benta o tinanggihan ang refinance, ang loan ay dapat pa ring bayaran. Lumalapat ang default interest, at nanganganib ang naka-secure na asset.
• Gastos ng overrun. Mabilis na tumutubo ang rolled interest at default rates sa isang facility na napresyuhan para sa ilang buwan.
• Sapilitang pagbebenta nang mababa sa halaga. Ang mga benta sa pagpapatupad ay bihirang makuha ang mga presyo sa open market.
• Pagmamaliit sa kabuuang gastos. Ang arrangement, exit, valuation at legal fees kapag pinagsama-sama ay maaaring lumampas sa interest ng isang maikling facility.

Para sa mga lender:

• Konsentrasyon sa iisang asset class. Ang mga bridge book ay kadalasang mabigat sa property, kaya kapag nagkaroon ng market correction, sabay-sabay na tinatamaan ang buong portfolio.
• Panganib sa valuation. Ang bridge lending ay mas lubos na nakadepende sa katumpakan ng valuation kaysa sa income-based lending, dahil ang valuation ang tanging seguridad.
• Paunti-unting pagpapalawig. Ang pag-roll over ng pasilidad sa halip na pagpapatupad ay maaaring gawing isang panandaliang exposure tungo sa isang pangmatagalang exposure na hindi kailanman na-underwrite nang ganoon.
• Gastos at pagkaantala ng pagpapatupad. Ang isang matatag na legal na posisyon ay maliit ang halaga kung aabutin ng mga taon ang pagsasakatuparan.

Kailan angkop ang bridge loan, at kailan hindi

Angkop na sitwasyon: isang tunay na pagkakaiba sa timing, may dokumentadong exit, maikling panahon, at isang asset na may malinaw na titulo at maaasahang merkado.

Hindi angkop na sitwasyon: pagpupuno sa kakulangan na walang natukoy na exit, pagpopondo sa patuloy na pagkalugi sa operasyon, o pagiging pamalit sa term finance na hindi kayang maging kwalipikado ng nanghihiram. Sa huling kaso, ipinagpapaliban lamang ng bridge ang problema sa underwriting sa mataas na halaga, at ang exit — ang refinance — ay ang mismong bagay na hindi pa kayang makuha ng nanghihiram.