Ratio prêt-valeur (LTV)

Le ratio prêt-valeur (LTV) est le rapport entre le montant du prêt et la valeur estimée de l'actif qui le garantit, exprimé en pourcentage. Un LTV de 70 % signifie que le prêteur a avancé 70 % de la valeur de la garantie et que l'emprunteur a apporté les 30 % restants.

Le LTV répond à une seule question : si ce prêt est en défaut et que la garantie doit être vendue, quelle marge y a-t-il entre ce qui est dû et ce que l'actif rapportera ? Plus le ratio est bas, plus la marge est grande. Un prêt à 50 % de LTV peut absorber une baisse de moitié de la valeur de la garantie avant que le prêteur ne soit exposé. Un prêt à 95 % de LTV ne peut pratiquement rien absorber, y compris le coût de la vente de l'actif.

Il s'agit d'une mesure de sécurité, non d'une mesure de la capacité de remboursement. Le LTV ne dit rien quant à la capacité de l'emprunteur à effectuer le remboursement mensuel — c'est le rôle d'une évaluation de la capacité de remboursement et des ratios de service de la dette. Le LTV décrit uniquement ce qui se passe après l'échec du remboursement. La plupart des politiques de crédit utilisent les deux, car un prêt peut être parfaitement garanti tout en restant inabordable, ou largement abordable et mal garanti.

La formule du LTV

LTV = (Loan amount ÷ Appraised value of collateral) × 100

Trois points déterminent si ce chiffre a une signification :

• Le montant du prêt doit correspondre au capital restant dû, majoré des éventuels frais capitalisés et intérêts courus que la garantie couvre également, et non au seul montant décaissé au premier jour.
• La valeur estimée doit correspondre à la valeur établie par une évaluation indépendante et datée — ni au prix demandé par le vendeur, ni à l'estimation de l'emprunteur, ni à la somme assurée.
• La convention de la valeur la plus faible entre le coût et le marché s'applique lorsque le prêt finance un achat. Si un emprunteur achète un actif pour 700,000 alors qu'un expert l'évalue à 800,000, une politique prudente retient 700,000. La bonne affaire est peut-être réelle, ou il peut s'agir d'une évaluation gonflée.

Réorganiser la formule

Les prêteurs ont plus souvent besoin de l'avance maximale, et non du ratio :

Maximum loan = Appraised value × Maximum LTV

Avec un plafond de LTV de 60 % sur un bien commercial évalué à 1,200,000, le prêt le plus élevé que la politique autorise est de 720,000.

Exemple concret

Un emprunteur demande un prêt de 560,000 garanti par un bien résidentiel. Un évaluateur indépendant estime le bien à 800,000.

LTV = (560,000 ÷ 800,000) × 100 = 70%

Le prêteur avance 70 % de la valeur du bien. La part de l'emprunteur dans l'actif — le coussin de sécurité — est de 30 %, soit 240,000.

Testons maintenant le coussin. Supposons un défaut en deuxième année, avec 545,000 encore dus. Le bien n'est pas vendu à sa valeur de marché ; il est vendu sous pression, et la vente coûte de l'argent :

• Valeur de marché : 800,000
• Montant réalisé en vente forcée (75 % de la valeur de marché) : 600,000
• Frais juridiques, de vente aux enchères et de détention (8 %) : (48,000)
• Recouvrement net : 552,000
• Solde restant dû : (545,000)
• Excédent : 7,000

Un prêt qui semblait confortable à 70 % de LTV ne laisse presque aucune marge lors du recouvrement, et cela avant même le moindre intérêt de retard. C'est la chose la plus utile à comprendre au sujet du LTV : le ratio affiché est mesuré par rapport à la valeur de marché, mais le recouvrement se fait à la valeur de vente forcée nette de frais. La marge réelle est toujours plus faible que ce que le ratio laisse entendre.

Le LTV et la décote

La décote, parfois appelée marge ou escompte, est l'image inversée du LTV : la part de la valeur de la garantie sur laquelle le prêteur refuse de prêter.

Haircut = 100% − LTV

Le terme associé est le taux d'avance, qui est le même chiffre que le LTV, mais généralement appliqué à un ensemble d'actifs plutôt qu'à un seul : le financement de créances à un taux d'avance de 80 % sur un portefeuille de factures correspond au même calcul avec un vocabulaire différent.

• LTV maximale de 90 % (décote de 10 %) : 450,000 d'avance maximale contre une garantie de 500,000
• LTV maximale de 70 % (décote de 30 %) : 350,000 d'avance maximale contre une garantie de 500,000
• LTV maximale de 50 % (décote de 50 %) : 250,000 d'avance maximale contre une garantie de 500,000

La décote existe pour absorber quatre choses à la fois : la volatilité des prix entre aujourd'hui et la cession, l'écart entre la valeur de marché et la valeur de vente forcée, le coût de l'exécution forcée et les intérêts qui courent pendant une procédure de recouvrement pouvant durer des mois.

Ratios LTV habituels par type de garantie

Les ratios varient selon le prêteur, la juridiction et le cycle, mais le classement ci-dessous est stable presque partout, et la logique qui le sous-tend est plus utile que les chiffres eux-mêmes.

• Dépôt en espèces ou dépôt à terme détenu par le prêteur (LTV de 90 à 100 %) : Aucun risque d'évaluation, aucun coût de cession, compensation immédiate.
• Titres d'État (LTV de 80 à 95 %) : Liquides, cotés quotidiennement, faible volatilité.
• Bien immobilier résidentiel avec titre de propriété clair (LTV de 70 à 90 %) : Valeur stable, mais réalisation lente, coûteuse et juridiquement complexe.
• Immobilier commercial et industriel (LTV de 50 à 70 %) : Marché plus étroit, valeur liée à l'occupation et à l'usage.
• Véhicules automobiles (LTV de 50 à 80 %) : Se déprécient rapidement, se déplacent facilement, état variable.
• Actions cotées (LTV de 40 à 70 %) : Cotées quotidiennement mais volatiles ; corrélées aux difficultés de l'emprunteur.
• Installations, machines et équipements (LTV de 40 à 60 %) : Souvent spécialisés, valent beaucoup moins d'occasion.
• Stocks commerciaux (LTV de 30 à 50 %) : Périssables, mobiles, difficiles à vérifier.
• Bétail, terres sans titre de propriété, biens ménagers (faible ou nul) : Difficiles à évaluer, à vérifier, à sécuriser ou à vendre.

Deux forces déterminent chacun de ces chiffres : la fiabilité avec laquelle l'actif peut être évalué et la facilité et la rapidité avec lesquelles il peut être converti en liquidités. Tout ce qui obtient de mauvais résultats sur l'un ou l'autre de ces critères se voit appliquer une décote plus importante. Tout ce qui obtient de mauvais résultats sur les deux ne peut généralement pas du tout servir de sûreté principale, ce qui explique pourquoi une grande partie des prêts accordés aux entreprises informelles et aux microentreprises repose sur des garants, la responsabilité solidaire de groupe et l'historique des flux de trésorerie à la place.

LTV à l'octroi versus LTV actuel

Le ratio calculé au moment de l'approbation n'est exact que le jour où il est calculé. Deux forces le tirent dans des directions opposées pendant la durée du prêt.

L'amortissement pousse le LTV à la baisse. Chaque remboursement de principal réduit le numérateur. Un prêt amortissable améliore sa propre position de sûreté mois après mois, ce qui explique pourquoi les impayés comptent doublement : le prêt n'est pas remboursé et la marge de sécurité ne se constitue pas.

La dépréciation ou les mouvements de marché peuvent pousser le LTV à la hausse. Les véhicules, les équipements et les stocks perdent de la valeur selon un calendrier. L'immobilier peut baisser en période de ralentissement. Lorsque la garantie perd de la valeur plus vite que le prêt s'amortit, le prêt devient plus risqué à mesure que sa durée s'allonge.

Comparaison des deux forces

Un prêt automobile de 120,000 adossé à un véhicule évalué à 150,000 — 80% à l'octroi :

• À l'octroi : 120,000 d'encours | 150,000 de valeur du véhicule | 80.0% LTV
• Fin de la première année : 96,000 d'encours | 118,000 de valeur du véhicule | 81.4% LTV
• Fin de la deuxième année : 70,000 d'encours | 92,000 de valeur du véhicule | 76.1% LTV

Même avec des remboursements réguliers, le prêt passe sa première année moins garanti que le jour où il a été souscrit. Sur une structure à intérêts uniquement, ou avec deux remboursements manqués au cours de cette première année, le prêt passe sous l'eau — le solde dépasse la valeur de la garantie. C'est pourquoi les prêteurs de véhicules et d'équipements insistent sur des acomptes initiaux significatifs et des durées courtes plutôt que de se fier uniquement à l'actif.

LTV actuelle (parfois LTV indexée, lorsque les évaluations sont actualisées au moyen d’un indice de marché plutôt que d’une nouvelle inspection) est le chiffre qui doit piloter le suivi du portefeuille, les décisions de provisionnement et toute décision de restructuration. La LTV à l’origination est une donnée historique.

LTV combinée (CLTV)

Lorsque plusieurs prêts sont garantis par le même actif, la LTV individuelle de chaque prêt sous-estime l’exposition réelle. La LTV combinée additionne tous les soldes garantis :

CLTV = (Sum of all loans secured on the asset ÷ Appraised value) × 100

Un bien évalué à 600,000, grevé d’un solde de premier rang de 300,000 et d’un second prêt de 100,000, présente une CLTV de 66.7%, même si le prêt propre du second prêteur ne représente que 16.7% de la valeur.

Le rang compte autant que le ratio. Le titulaire de la charge de premier rang est intégralement remboursé avant que le second ne perçoive quoi que ce soit ; un prêteur de second rang à une CLTV de 66.7% se trouve donc dans une position nettement plus défavorable qu’un prêteur de premier rang au même niveau. Tout prêteur prenant une sûreté sur un actif doit rechercher les charges antérieures avant de débloquer des fonds et doit consigner la position de la charge en regard de la LTV dans le registre des garanties.

LTV comparée aux autres ratios de crédit

• Ratio prêt-valeur (LTV) : Mesure le prêt par rapport à la valeur de la garantie. Répond à la question : Dans quelle mesure le prêt est-il bien garanti ?
• Ratio de service de la dette / DTI : Mesure les remboursements par rapport aux revenus. Répond à la question : L’emprunteur peut-il se le permettre ?
• Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) : Mesure les flux de trésorerie de l’entreprise par rapport au service de la dette. Répond à la question : L’entreprise peut-elle se le permettre ?
• Ratio prêt-coût (LTC) : Mesure le prêt par rapport au coût total du projet. Répond à la question : Quelle part de ce projet le prêteur finance-t-il ?
• Ratio prêt-revenu (LTI) : Mesure le prêt par rapport au revenu annuel. Répond à la question : L’emprunteur est-il globalement surendetté ?

La LTV et un ratio de capacité de remboursement sont complémentaires, et non des substituts. S’appuyer uniquement sur la LTV conduit à un crédit adossé à l’actif, dans lequel le prêteur prévoit en réalité d’être remboursé par la vente de la garantie — une manière coûteuse, lente et dommageable pour la réputation de gérer un portefeuille de prêts, et une pratique que les régulateurs découragent dans le crédit à la consommation.

Comment les prêteurs fixent et font respecter les plafonds de LTV

Un plafond écrit par classe de garantie. Chaque type d’actif accepté par le prêteur doit s’accompagner d’une LTV maximale dans la politique de crédit, avec un approbateur nommément désigné pour les exceptions. Les exceptions doivent être enregistrées comme des exceptions, et non absorbées dans la pratique normale.

Normes d’évaluation. Qui peut évaluer, avec quelle fraîcheur et sur quelle base (valeur de marché, valeur de vente forcée, ou les deux). Les évaluateurs agréés, la rotation entre eux et une ancienneté maximale de l’évaluation au moment de l’approbation constituent des contrôles usuels.

Déclencheurs de réévaluation. Les prêts à long terme nécessitent une réévaluation périodique de leur garantie, et immédiate en cas d'impayés, de restructuration ou de tout changement dans la situation de l'emprunteur. Un ratio que personne n'a recalculé depuis quatre ans n'est pas un contrôle.

Plafonds de concentration au-delà d'un seuil. De nombreux prêteurs plafonnent la part du portefeuille qui peut se situer au-dessus d'un LTV donné — par exemple, pas plus de 15 % du portefeuille au-dessus de 80 %. Cela limite la part du portefeuille exposée à un seul repli sur un marché d'actifs donné.

Assurance et enregistrement des sûretés. Un calcul de LTV suppose que le prêteur peut réellement réaliser l'actif. Cette hypothèse repose sur une sûreté correctement enregistrée, une assurance en cours mentionnant le prêteur comme bénéficiaire en cas de sinistre et un titre de propriété sans réserve. Lorsque ces éléments sont absents, le LTV effectif est de 100 %, quoi qu'indique le dossier.

Les pièges du calcul du LTV

Évaluations obsolètes. Une évaluation datant de trois ans est une hypothèse, pas un fait. Sur des marchés qui évoluent rapidement, ou lorsque la garantie se déprécie, une évaluation obsolète sous-estime systématiquement le risque sur l'ensemble du portefeuille au même moment.

Conflit d'intérêts de l'évaluateur. Lorsque l'emprunteur choisit et rémunère l'évaluateur, ou lorsque le même évaluateur valide la plupart des dossiers d'un prêteur, les évaluations ont tendance à grimper. La rotation des panels et la réévaluation périodique par échantillonnage sont les parades habituelles.

Valeur de marché confondue avec la valeur de recouvrement. Comme le montre l'exemple chiffré, le produit d'une vente forcée, net des frais juridiques et de cession, est le chiffre qui compte. Certains prêteurs l'intègrent directement en calculant le LTV sur la valeur de vente forcée plutôt que sur la valeur de marché, ce qui donne un ratio plus bas et plus honnête.

Ignorer les intérêts courus et les frais. Un prêt à 85 % de LTV qui accuse six mois de retard de paiement avec des intérêts de retard qui s'accumulent n'est plus à 85 %. Le numérateur augmente précisément au moment où la capacité de l'emprunteur à le réduire disparaît.

Sûreté non enregistrée ou défectueuse. Une sûreté non enregistrée, un titre de propriété faisant l'objet d'un litige non résolu, un actif déjà gagé ailleurs ou un équipement que l'emprunteur ne possède pas réellement — chacun transforme un ratio bien calculé en fiction.

Considérer le ratio comme l'unique critère d'évaluation. Un LTV faible encourage une souscription laxiste parce que le prêt semble sûr. L'exécution forcée est lente, coûteuse, exposée au regard du public et souvent seulement partiellement efficace. Un prêt bien garanti qui doit faire l'objet d'une exécution forcée reste malgré tout un prêt en échec.

Foire aux questions

Le LTV a-t-il une incidence sur le taux d'intérêt ?

Généralement. Un LTV plus élevé signifie une perte en cas de défaut plus élevée, de sorte que la tarification fondée sur le risque y associe une prime. De nombreux prêteurs publient une tarification par paliers où chaque tranche de LTV est assortie d'un taux différent, et certains exigent une garantie supplémentaire ou un garant au-delà d'un seuil, à la place d'un taux plus élevé, ou en plus de celui-ci.