Loan-to-value (LTV)

O loan-to-value (LTV) é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor avaliado do ativo que o garante, expresso em percentagem. Um LTV de 70% significa que o credor adiantou 70% do valor da garantia e o mutuário contribuiu com os restantes 30%.

O LTV responde a uma pergunta: se este empréstimo entrar em incumprimento e a garantia tiver de ser vendida, que margem existe entre o que é devido e o valor que o ativo alcançará? Quanto mais baixo for o rácio, maior é a margem. Um empréstimo com LTV de 50% consegue absorver uma redução para metade do valor da garantia antes de o credor ficar exposto. Um empréstimo com LTV de 95% não consegue absorver praticamente nada, incluindo o custo de venda do ativo.

Trata-se de uma medida de segurança, não uma medida de acessibilidade financeira. O LTV nada diz sobre se o mutuário consegue pagar a prestação mensal — essa é a função de uma avaliação da capacidade de pagamento e dos rácios do serviço da dívida. O LTV apenas descreve o que acontece depois de o reembolso já ter falhado. A maioria das políticas de crédito utiliza ambos, porque um empréstimo pode estar perfeitamente garantido e, ainda assim, ser incomportável, ou ser confortavelmente acessível e estar mal garantido.

A fórmula do LTV

LTV = (Loan amount ÷ Appraised value of collateral) × 100

Três pontos determinam se o número tem algum significado:

• Montante do empréstimo deve ser o capital em dívida, acrescido de quaisquer comissões capitalizadas e de juros vencidos que a garantia também cubra, e não apenas o montante desembolsado no primeiro dia.
• Valor de avaliação deve ser o valor estabelecido por uma avaliação independente e datada — não o preço pedido pelo vendedor, nem a estimativa do mutuário, nem o capital seguro.
• A regra do menor valor entre o custo e o mercado aplica-se quando o empréstimo financia uma compra. Se um mutuário comprar um ativo por 700,000 e um avaliador disser que ele vale 800,000, uma política prudente utiliza 700,000. A pechincha pode ser real ou pode ser uma avaliação inflacionada.

Reorganizar a fórmula

Os credores precisam mais frequentemente do adiantamento máximo, e não do rácio:

Maximum loan = Appraised value × Maximum LTV

Com um limite de LTV de 60% sobre um imóvel comercial avaliado em 1,200,000, o maior empréstimo que a política permite é de 720,000.

Exemplo prático

Um mutuário solicita um empréstimo de 560,000 garantido por um imóvel residencial. Um avaliador independente avalia o imóvel em 800,000.

LTV = (560,000 ÷ 800,000) × 100 = 70%

O credor está a adiantar 70% do valor do imóvel. O capital próprio do mutuário no ativo — a margem de segurança — é de 30%, ou 240,000.

Agora teste a margem de segurança. Suponha um incumprimento no segundo ano, com 545,000 ainda em dívida. O imóvel não é vendido pelo valor de mercado; é vendido sob pressão, e vender custa dinheiro:

• Avaliação de mercado: 800,000
• Realização em venda forçada (75% do valor de mercado): 600,000
• Custos legais, de leilão e de manutenção (8%): (48,000)
• Recuperação líquida: 552,000
• Saldo em dívida: (545,000)
• Excedente: 7,000

Um empréstimo que parecia confortável a 70% de LTV recupera-se sem quase nenhuma folga, e isso antes de qualquer juro de mora. Esta é a coisa mais útil de se entender sobre o LTV: o rácio principal é medido em relação ao valor de mercado, mas a recuperação acontece ao valor de venda forçada, líquido de custos. A almofada real é sempre mais pequena do que o rácio sugere.

O LTV e o haircut

O haircut, por vezes chamado de margem ou desconto, é a imagem espelhada do LTV — a parte do valor da garantia contra a qual o credor se recusa a emprestar.

Haircut = 100% − LTV

O termo relacionado é a taxa de adiantamento, que é o mesmo valor que o LTV, mas normalmente aplicado a um conjunto de ativos em vez de a um único: financiamento de recebíveis a uma taxa de adiantamento de 80% sobre uma carteira de faturas significa a mesma aritmética com vocabulário diferente.

• LTV máximo de 90% (haircut de 10%): 450 000 de adiantamento máximo contra 500 000 de garantia
• LTV máximo de 70% (haircut de 30%): 350 000 de adiantamento máximo contra 500 000 de garantia
• LTV máximo de 50% (haircut de 50%): 250 000 de adiantamento máximo contra 500 000 de garantia

O haircut existe para absorver quatro coisas ao mesmo tempo: volatilidade do preço entre agora e a alienação, a diferença entre o valor de mercado e o valor de venda forçada, o custo da execução e os juros que se acumulam durante um processo de recuperação que pode durar meses.

Rácios de LTV típicos por tipo de garantia

Os rácios variam consoante o credor, a jurisdição e o ciclo, mas a hierarquia abaixo é estável em quase todo o lado, e a lógica por trás dela é mais útil do que os próprios números.

• Depósito em numerário ou depósito a prazo detido pelo credor (LTV de 90–100%): Sem risco de avaliação, sem custo de alienação, compensação imediata.
• Títulos de dívida pública (LTV de 80–95%): Líquidos, cotados diariamente, baixa volatilidade.
• Imóvel residencial com título limpo (LTV de 70–90%): Valor estável, mas a sua realização é lenta, dispendiosa e juridicamente complexa.
• Imóvel comercial e industrial (LTV de 50–70%): Mercado mais reduzido, valor ligado à ocupação e ao uso.
• Veículos automóveis (LTV de 50–80%): Depreciam rapidamente, movem-se facilmente, o estado varia.
• Ações cotadas (LTV de 40–70%): Cotadas diariamente, mas voláteis; correlacionadas com as dificuldades do mutuário.
• Instalações, máquinas e equipamentos (LTV de 40–60%): Muitas vezes especializados, valem muito menos em segunda mão.
• Inventário de negócio (LTV de 30–50%): Perecível, móvel, difícil de verificar.
• Gado, terrenos sem título, bens domésticos (baixo ou nulo): Difíceis de avaliar, verificar, garantir ou vender.

Duas forças determinam cada um desses números: a confiabilidade com que o ativo pode ser avaliado e o quão barata e rapidamente ele pode ser convertido em dinheiro. Qualquer ativo que pontue mal em um desses critérios recebe um deságio maior. Qualquer ativo que pontue mal nos dois geralmente não pode servir como garantia primária, e é por isso que grande parte dos empréstimos a empresas informais e microempresas dependem de fiadores, responsabilidade solidária de grupo e histórico de fluxo de caixa em vez disso.

LTV de originação versus LTV atual

O índice calculado no momento da aprovação só é preciso no dia em que é calculado. Duas forças o puxam em direções opostas ao longo da vida do empréstimo.

A amortização empurra o LTV para baixo. Cada pagamento de principal reduz o numerador. Um empréstimo com amortização melhora sua própria posição de garantia mês a mês, e é por isso que os atrasos importam em dobro: o empréstimo não está sendo pago e a margem de segurança não está sendo construída.

A depreciação ou os movimentos de mercado podem empurrar o LTV para cima. Veículos, equipamentos e estoque perdem valor de forma programada. Imóveis podem cair em uma recessão. Quando a garantia perde valor mais rápido do que o empréstimo amortiza, o empréstimo fica mais arriscado quanto mais tempo dura.

As duas forças comparadas

Um empréstimo de veículo de 120,000 garantido por um veículo avaliado em 150,000 — 80% na originação:

• Originação: 120,000 de saldo | 150,000 de valor do veículo | 80.0% LTV
• Fim do ano 1: 96,000 de saldo | 118,000 de valor do veículo | 81.4% LTV
• Fim do ano 2: 70,000 de saldo | 92,000 de valor do veículo | 76.1% LTV

Mesmo com pagamentos regulares, o empréstimo passa seu primeiro ano menos garantido do que no dia em que foi concedido. Em uma estrutura somente de juros, ou com duas parcelas não pagas naquele primeiro ano, o empréstimo fica debaixo d'água — o saldo supera o valor da garantia. É por isso que os credores de veículos e equipamentos insistem em entradas significativas e prazos curtos, em vez de depender apenas do ativo.

LTV atual (às vezes LTV indexado, em que as avaliações são atualizadas usando um índice de mercado em vez de uma nova inspeção) é o valor que deve orientar o monitoramento da carteira, as decisões de provisionamento e qualquer decisão sobre reestruturação. O LTV de originação é um registro histórico.

LTV combinado (CLTV)

Quando mais de um empréstimo é garantido pelo mesmo ativo, o LTV individual de cada empréstimo subestima a exposição real. O LTV combinado soma todos os saldos garantidos:

CLTV = (Sum of all loans secured on the asset ÷ Appraised value) × 100

Um imóvel avaliado em 600,000 com um saldo de primeira hipoteca de 300,000 e um segundo empréstimo de 100,000 tem um CLTV de 66.7%, embora o empréstimo do segundo credor represente apenas 16.7% do valor.

A ordem de prioridade importa tanto quanto o índice. O credor da primeira hipoteca é pago integralmente antes de o segundo receber qualquer valor, portanto um credor de segunda hipoteca com CLTV de 66.7% está em posição consideravelmente pior do que um credor de primeira hipoteca com o mesmo percentual. Qualquer credor que constitua garantia sobre um ativo deve pesquisar ônus anteriores antes de conceder o crédito e deve registrar a posição do gravame juntamente com o LTV no registro de garantias.

LTV em comparação com outros índices de crédito

• Relação empréstimo/valor (LTV): Mede o empréstimo em relação ao valor da garantia. Responde: Quão bem garantido está o empréstimo?
• Índice do serviço da dívida / DTI: Mede os pagamentos em relação à renda. Responde: O tomador tem condições de pagar?
• Índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR): Mede o fluxo de caixa da empresa em relação ao serviço da dívida. Responde: A empresa tem condições de pagar?
• Relação empréstimo/custo (LTC): Mede o empréstimo em relação ao custo total do projeto. Responde: Quanto deste projeto o credor está financiando?
• Relação empréstimo/renda (LTI): Mede o empréstimo em relação à renda anual. Responde: O tomador está excessivamente alavancado no geral?

O LTV e um índice de capacidade de pagamento são complementares, não substitutos. Depender apenas do LTV gera crédito lastreado em ativos, no qual o credor, na prática, planeja ser reembolsado com a venda da garantia — uma forma cara, lenta e prejudicial à reputação de gerir uma carteira de crédito, e uma que os reguladores desencorajam no crédito ao consumidor.

Como os credores definem e aplicam limites de LTV

Um teto por escrito para cada classe de garantia. Cada tipo de ativo que o credor aceita deve ter um LTV máximo na política de crédito, com um aprovador designado para exceções. As exceções devem ser registradas como exceções, e não absorvidas como prática normal.

Padrões de avaliação. Quem pode avaliar, quão recente deve ser a avaliação e com qual base (valor de mercado, valor de liquidação forçada ou ambos). Avaliadores credenciados, rodízio entre eles e idade máxima da avaliação na aprovação são controles padrão.

Gatilhos de reavaliação. Empréstimos de longo prazo precisam que suas garantias sejam reavaliadas periodicamente e imediatamente em caso de atraso, reestruturação ou qualquer mudança nas circunstâncias do tomador. Um índice que ninguém recalcula há quatro anos não é um controle.

Limites de concentração acima de um limiar. Muitos credores limitam a parcela da carteira que pode ficar acima de um determinado LTV — por exemplo, não mais de 15% da carteira acima de 80%. Isso limita o quanto da carteira fica exposta a uma única retração em um mercado de ativos.

Seguro e registro do gravame. Um cálculo de LTV pressupõe que o credor consiga, de fato, executar o ativo. Essa premissa depende de um gravame devidamente registrado, de um seguro vigente com o credor indicado como beneficiário em caso de sinistro e de um título sem pendências. Quando esses elementos estão ausentes, o LTV efetivo é de 100%, independentemente do que o processo indicar.

Onde os cálculos de LTV falham

Avaliações desatualizadas. Uma avaliação de três anos atrás é uma premissa, não um fato. Em mercados que mudam rapidamente, ou onde a garantia se deprecia, uma avaliação desatualizada subestima sistematicamente o risco de toda a carteira ao mesmo tempo.

Captura do avaliador. Quando o tomador escolhe e paga o avaliador, ou quando o mesmo avaliador assina a maioria dos laudos de um credor, as avaliações tendem a subir. O rodízio de avaliadores e a reavaliação periódica por amostragem são as defesas habituais.

Valor de mercado confundido com valor de recuperação. Como mostra o exemplo prático, o valor da venda forçada, líquido dos custos legais e de alienação, é o número que importa. Alguns credores incorporam isso diretamente ao calcular o LTV sobre o valor de venda forçada em vez do valor de mercado, o que produz um índice menor e mais honesto.

Ignorar juros e encargos acumulados. Um empréstimo com LTV de 85% que fica seis meses em atraso com juros de mora a acumular já não está em 85%. O numerador cresce justamente quando a capacidade do tomador de reduzi-lo desaparece.

Garantia não registrada ou defeituosa. Um gravame não registrado, um título de propriedade com uma disputa não resolvida, um ativo já dado em garantia em outro lugar ou um equipamento que o tomador, na verdade, não possui — cada um deles transforma um índice bem calculado em ficção.

Tratar o índice como a avaliação completa. Um LTV baixo incentiva uma análise de crédito fraca porque o empréstimo parece seguro. A execução da garantia é lenta, custosa, exposta ao público e, muitas vezes, apenas parcialmente bem-sucedida. Um empréstimo bem garantido que precisa ser executado ainda é um empréstimo fracassado.

Perguntas frequentes

O LTV afeta a taxa de juros?

Normalmente. Um LTV mais alto significa uma perda maior em caso de inadimplência, então a precificação baseada em risco atribui um prêmio a isso. Muitos credores publicam precificação por faixas em que cada faixa de LTV tem uma taxa diferente, e alguns exigem garantia adicional ou um avalista acima de um limite, em vez de, ou além de, uma taxa mais alta.