Ratio ng utang sa kita

Ang debt-to-income ratio (DTI) ay ang bahagi ng gross na buwanang kita ng nanghihiram na napupunta sa pagbabayad ng utang, na ipinapahayag bilang porsyento. Ang DTI na 40% ay nangangahulugang apatnapu sa bawat isandaang unit na kinikita ay nakalaan na sa mga bayarin sa utang bago pa man bayaran ang anumang iba pa.

Ang DTI ay panukat ng kakayahang magbayad. Tinatanong nito kung kaya bang pasanin ng nanghihiram ang bayad sa loan, na ibang tanong mula sa kung makakabawi ba ang nagpapahiram kapag hindi kaya ng nanghihiram — iyon ang tungkulin ng loan-to-value ratio at ng posisyon ng kolateral. Halos bawat patakaran sa pagpapautang ay gumagamit ng pareho, dahil ang dalawang pagkabigo ay magkahiwalay: ang isang loan na may matibay na kolateral ay maaari pa ring hindi kayang bayaran, at ang isang loan na kayang bayaran ay maaari pa ring mahina ang kolateral.

Ang ratio ay tinatawag ding debt service ratio (DSR) o debt burden ratio, at sa payroll lending ang deduction ratio. Pareho ang kalkulasyon; ang pagkakaiba ay nasa kung ano ang binibilang ng bawat institusyon bilang utang at bilang kita, at ang mga pagpipiliang iyon sa depinisyon ay mas mahalaga kaysa sa mismong threshold.

Ang formula ng DTI

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

Ang bayad sa iminumungkahing bagong loan ay kasama sa numerator. Ang DTI na kinakalkula nang wala ito ay naglalarawan sa kalagayan ng nanghihiram ngayon, hindi sa kalagayang hinihiling na likhain ng nagpapahiram.

Front-end at back-end DTI

• Front-end DTI: Sumasaklaw lamang sa mga gastusin sa pabahay (renta o mortgage, kasama ang rates, levies, at insurance kung naaangkop). Karaniwang ginagamit sa mortgage lending, kung saan ang pasanin sa pabahay ay hiwalay na tinatasa.
• Back-end DTI: Sumasaklaw sa lahat ng bayad sa utang kabilang ang pabahay. Ito ang pangkalahatang gamit na bilang; ang "DTI" na walang kwalipikasyon ay karaniwang nangangahulugang ito.

Ang mga front-end ratio ay kaugalian sa mortgage at kakaunti ang naitutulong sa pagpapautang na walang kolateral o pangnegosyo, kung saan ang kapaki-pakinabang na paghahati ay sa pagitan ng mga commitment sa utang at hindi utang sa halip na sa pagitan ng pabahay at ng lahat ng iba pa.

Ano ang binibilang sa numerator

Isama ang bawat kontraktwal na buwanang obligasyon na pinanagutan ng nanghihiram:

• Ang mga hulog sa lahat ng kasalukuyang loan — bangko, microfinance, digital, asset finance, impormal kung saan mapapatunayan
• Ang iminumungkahing bayad sa loan na sinusuri
• Ang mga minimum payment sa revolving credit at overdrafts
• Ang mga bayad sa hire purchase at lease
• Ang sustento at mga utang na iniutos ng korte
• Ang mga kaltas sa payroll na may kalikasang utang, kabilang ang mga loan ng employer at sacco
• Ang mga garantiyang ibinigay ng nanghihiram na sinisingil na

Huwag isama ang mga gastusin sa pamumuhay na hindi utang — pagkain, transportasyon, matrikula, utilities, mga insurance premium. Napakahalaga ng mga ito sa kakayahang magbayad, ngunit hindi DTI ang tool na sumasaklaw sa mga ito, na siyang pangunahing kahinaan ng ratio at paksa ng seksyon sa ibaba.

Ang mga istrukturang balloon at interest-only ay nakasisira sa numerator. Ang isang facility na may mababang bayad ngayon at malaking bayad sa huli ay nagpapakita ng magandang DTI sa buong buhay nito at isang hindi na kayang bayaran sa maturity. Ang pagtatasa sa mga ganitong loan batay sa katumbas na fully amortising repayment ang karaniwang pagtatama.

Ano ang binibilang sa denominator

Ang gross na kita bago ang buwis at mga itinatakdang kaltas, mula sa mga mapagkukunang mapapatunayan at makatwirang matatag:

• Ang suweldo at mga regular na allowance, na pinatutunayan ng mga payslip at mga credit sa bangko
• Ang netong kita mula sa negosyo, na itinatag sa pamamagitan ng loan appraisal sa halip na pag-aangkin lamang
• Ang kita sa renta, na may diskwento para sa vacancy at panganib sa pangongolekta
• Ang kita mula sa pensiyon at annuity
• Ang kita ng co-borrower, kung sila ay pormal na partido sa loan

Ituring nang may pag-iingat: ang minsanang bonus, overtime na hindi kontraktwal, komisyon sa unang taon, kita mula sa isang source na siya ring employer ng co-borrower, at anumang kita na hindi matunton sa rekord ng bangko o mobile money.

Halimbawa ng kalkulasyon

Isang aplikante ang kumikita ng 12,000 gross bawat buwan at humihiling ng loan na nangangailangan ng bayad na 2,000.

• Loan sa sasakyan: 1,800
• Minimum sa credit card: 400
• Digital loan: 300
• Kasalukuyang kabuuan: 2,500
• Iminungkahing bagong loan: 2,000
• Kabuuang pagbabayad ng utang: 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Kumpara sa 40% na limitasyon ng patakaran, pumapasa ang aplikasyong ito.

Bakit maaaring hindi pa rin kayang bayaran ang 37.5%

Ngayon tingnan ang aktwal na posisyon ng pera ng parehong nangungutang:

• Gross na buwanang kita: 12,000
• Buwis at mga kaltas na itinakda ng batas: (2,200)
• Net na kita: 9,800
• Mga pangunahing gastusin sa bahay (pagkain, upa, transportasyon, bayad sa paaralan, utilities): (5,500)
• Magagamit para sa pagbabayad ng utang: 4,300
• Kinakailangang pagbabayad ng utang: (4,500)
• Kakulangan: (200)

Pumapasa ang nangungutang sa ratio pero bumagsak sa aritmetika. Hindi ito bihirang kaso — ito ang inaasahang resulta ng paglalapat ng pagsusuring nakabatay sa porsyento ng gross na kita sa mga nangungutang na ang mga gastusin sa pamumuhay ay kumakain ng malaking bahagi ng kanilang kita.

Ang pagbaluktot ay nakadepende sa antas ng kita. Ihambing ang dalawang nangungutang sa magkaparehong DTI:

Nangungutang na mababa ang kita:

• Gross na kita: 12,000
• DTI: 37.5% (Pagbabayad ng utang: 4,500)
• Net na kita pagkatapos ng mga kaltas: 9,800
• Mga pangunahing gastusin sa bahay: (5,500)
• Magagamit para sa pagbabayad ng utang: 4,300
• Posisyon: Kakulangan ng (200)

Nangungutang na may mataas na kita:

• Gross na kita: 60,000
• DTI: 37.5% (Pagbabayad ng utang: 22,500)
• Net na kita pagkatapos ng mga kaltas: 45,000
• Mga pangunahing gastusin sa bahay: (12,000)
• Magagamit para sa pagbabayad ng utang: 33,000
• Posisyon: Sobra ng 10,500

Ang mga pangunahing gastusin ay hindi tumataas nang proporsyonal sa kita. Kaya ang parehong ratio ay naglalarawan ng kaginhawahan sa isang antas ng kita at kahirapan sa iba, at ang mga hangganan ng DTI na inangkat mula sa mga merkado ng mamimiling may mataas na kita ay sistematikong masyadong maluwag kapag inilapat sa ibaba ng distribusyon ng kita.

Ang paraan ng residual income

Ang pagwawasto ay suriin ang sobra sa halip na proporsyon:

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Aprubahan kapag ang sobra ay sumasaklaw sa iminungkahing pagbabayad na may tinukoy na margin — karaniwan nang nililimitahan ang pagbabayad ng utang sa 50% hanggang 70% ng sobra sa halip na sa porsyento ng gross na kita. Ito ang paraang pinagbabatayan ng aritmetika ng affordability sa pagpapautang sa micro at maliit na negosyo, kung saan iisa lang ang bulsa ng pananalapi ng bahay at negosyo at halos walang impormasyong naibibigay ang ratio ng gross na kita.

Maraming nagpapautang ang nagpapatakbo ng pareho: DTI bilang mabilis na pagsala, residual income bilang mapagpasyang pagsusuri. Kapag hindi magkasundo ang dalawa, ang residual na bilang ang naglalarawan kung mayroon nga bang pera.

Mga karaniwang hangganan

Ang mga limitasyon ay nag-iiba ayon sa nagpapautang, produkto, at hurisdiksyon, at itinatakda ng ilang merkado ang mga ito sa regulasyon. Ang mga saklaw sa ibaba ay nagpapahiwatig ng karaniwang kasanayan sa halip na mga pangkalahatang patakaran.

• Mas mababa sa 30%: Kumportable; may puwang pa para sa karagdagang paghiram.
• 30%–40%: Karaniwang saklaw ng pag-apruba para sa karamihan ng mga produkto.
• 40%–50%: Karaniwang nangangailangan ang pag-apruba ng mga pambawing lakas (matibay na kolateral, mahabang relasyon, beripikadong matatag na kita).
• Mas mataas sa 50%: Tinatanggihan ng karamihan ng mga nagpapahiram; itinuturing na indikasyon ng labis na pagkakautang.

Dalawang istruktural na kwalipikasyon:

Ang pagpapautang na may kolateral ay mas mapagparaya sa matataas na ratio kaysa walang kolateral. Ang isang mortgage na may 45% DTI at isang unsecured personal loan na may 45% ay may magkaibang inaasahang pagkalugi, dahil magkaiba ang posisyon ng pagbawi.

Ang payroll lending ay kadalasang nililimitahan ng batas, hindi ng patakaran. Maraming hurisdiksiyon ang naglilimita sa kabuuang kaltas mula sa suweldo ng empleyado — madalas na ipinapahayag bilang pinakamataas na bahagi ng batayang sahod o minimum na maiuuwing halaga na dapat matira matapos ang lahat ng kaltas. Kapag may ganitong panuntunan, nangingibabaw ito sa panloob na patakaran at nalalapat sa antas ng payslip, ibig sabihin kailangang malaman ng nagpapahiram ang iba pang kaltas ng nanghihiram bago nito legal na maidagdag ang sarili nitong kaltas. Kumpirmahin ang kasalukuyang panuntunan para sa iyong hurisdiksiyon; ang mga limitasyong ito ay mas madalas na sinususugan kaysa sa pag-update ng karamihan sa mga patakaran sa pagpapautang.

DTI kumpara sa iba pang mga ratio sa pagpapautang

• DTI: Kinukumpara ang mga bayarin sa utang sa kita. Sinasagot: Kaya ba itong bayaran ng nanghihiram?
• Natitirang kita / sobra: Kinukumpara ang mga bayarin sa utang sa kita pagkatapos ng mga gastusin sa pamumuhay. Sinasagot: Talaga bang may pera?
• LTV: Kinukumpara ang utang sa halaga ng kolateral. Sinasagot: Magkano ang mababawi kung hindi sila makabayad?
• DSCR: Kinukumpara ang cash flow ng negosyo sa debt service. Sinasagot: Kaya ba ito ng negosyo?
• LTI: Kinukumpara ang kabuuang utang sa taunang kita. Sinasagot: Sobra na ba sa pagkakautang ang nanghihiram sa kabuuan?

Ang DSCR ay ang katumbas ng DTI sa negosyo at kadalasang ipinapahayag bilang multiple sa halip na porsiyento — ang DSCR na 1.25 ay nangangahulugang sinasaklaw ng cash flow ang debt service nang 1.25 beses. Kapag ang kita ng nanghihiram ay mula sa negosyong pag-aari niya, parehong sukatan ang ginagamit at dapat magkasundo ang mga ito.

Ang blind spot: utang na hindi nakikita ng nagpapahiram

Ang DTI ay kasing-tumpak lamang ng numerator, at ang numerator ay kadalasang hindi kumpleto.

Ang impormal na paghiram ay hindi lumalabas kahit saan. Ang perang inutang sa pamilya, mga employer, savings group, tindera, at mga impormal na nagpapahiram ay may tunay na pressure sa pagbabayad at walang dokumentaryong bakas.

Hindi lahat ng nagpapahiram ay nag-uulat. Kapag ang mga digital at hindi rehistradong nagpapahiram ay nasa labas ng balangkas ng credit bureau, maaaring may hawak ang isang nanghihiram ng ilang aktibong utang na hindi makikita ng anumang paghahanap.

Delay sa pag-uulat. Ang utang na kinuha noong nakaraang linggo ay maaaring hindi lumabas nang ilang linggo. Sinasamantala ito ng mga aplikanteng nag-a-apply sa ilang nagpapahiram sa maikling panahon, sinasadya man o hindi.

Ang mga garantiya ay kontingente, hindi kasalukuyan. Ang isang borrower na gumagarantiya sa ilang loan sa sacco ay may exposure na binabalewala ng DTI hanggang sa maging aktuwal itong obligasyon, at sa puntong iyon ay sabay-sabay itong darating.

Mga praktikal na hakbang: pagsusuri ng bank at mobile money statement upang matukoy ang mga pattern ng pagbabayad sa mga nagpapautang na hindi lumabas sa bureau report; direktang mga tanong tungkol sa impormal na obligasyon, na itinatanong nang normal sa halip na parang paratang; konserbatibong margin sa pagitan ng nakalkulang ratio at ng policy cap; at muling pagsuri sa bureau bago mismo ang disbursement para sa malalaking loan sa halip na sa application lamang.

Kung saan sumasablay ang DTI

Ginagamit ang gross income para sa mga borrower na mababa ang kita. Ang nag-iisang pinakamalaking pinagmumulan ng labis na pagtataya sa kakayahang magbayad, dahil sa mga dahilang nakasaad sa itaas.

Ang bagong loan na hindi isinama sa numerator. Gumagawa ng ratio na naglalarawan ng posisyong hindi na iiral kapag nailabas na ang loan.

Kita na hindi pangmatagalan. Ang overtime, komisyon, pana-panahong kita, at isang malakas na buwan ay itinuturing nang permanente.

Ang mga gastusin sa sambahayan ay ipinapalagay sa halip na tinatanong. Isang standard deduction na inilalapat sa bawat aplikante anuman ang laki ng sambahayan, mga dependant, o ikot ng bayarin sa paaralan.

Ang refinancing ay binibilang nang dalawang beses, o hindi man lang binibilang. Kapag babayaran ng bagong loan ang isang umiiral nang loan, dapat tanggalin sa numerator ang lumang repayment — ngunit kung ang pagbabayad na iyon ay kondisyon ng disbursement at talagang ipinatutupad.

Ang ratio ay kinakalkula nang minsan at hindi na muli. Ang DTI ng isang borrower sa origination ay walang sinasabi tungkol sa kanyang posisyon pagkalipas ng dalawang taon, matapos ang tatlo pang loan sa ibang lugar. Para sa mga revolving facility at desisyon sa top-up, kailangang i-refresh ang numerong ito.

Ang pagtrato sa threshold bilang mismong pagsusuri. Ang cap ay hangganan, hindi isang assessment. Ang mga loan na pumasa sa ratio ay bumabagsak pa rin, at ang appraisal ang nakakahuli sa mga ito.