Muling Pagpopondo

Ang refinancing ay ang pagbabayad ng kasalukuyang utang sa pamamagitan ng pagkuha ng bago, karaniwan nang may ibang mga tuntunin. Ang lumang utang ay nabubura, isang bagong kasunduan ang pumapalit dito, at ang nanghihiram ay magpapatuloy nang may ibang rate, termino, hulugan, nagpapautang, o kolateral na kaayusan.

Sakop ng salitang ito ang dalawang sitwasyong halos magkaibang-magkaiba, at ang paghahalo sa mga ito ay nagdudulot ng tunay na pinsala — sa mga nanghihiram na nag-aakalang nakakatipid sila, at sa mga nagpapautang na ang mga sukatan ng portfolio ay tahimik nang tumitigil sa paglalarawan ng katotohanan.

Komersiyal na refinancing ay nangyayari kapag ang isang nanghihiram na talagang kayang magbayad ay pinipiling magbayad nang iba. Bumaba na ang mga rate, bumuti na ang kanilang katayuan sa kredito, may mas magandang alok ang isang kakompetensiya, o gusto nilang ilabas ang equity. Ang utang ay maayos na nagbabayad noon at patuloy na maayos na nagbabayad.

Refinancing sa kagipitan ay nangyayari kapag ang isang nanghihiram na hindi kayang tuparin ang kasalukuyang mga tuntunin ay binibigyan ng mga bagong tuntuning kaya niyang tuparin. Walang bumuti sa kanyang kakayahan. Ang utang ay nasa kagipitan noon at nananatili sa kagipitan, nakabalot sa bagong kasunduan.

Ang aritmetika, ang accounting, ang klasipikasyon, at ang paglalaan ng pondo para sa dalawang ito ay hindi magkatulad, at ang pagtrato sa pangalawa na parang ito ang una ay isa sa mga pagkakamaling may mas malaking epekto na magagawa ng isang nagpapautang.

Ang refinancing at ang mga kaugnay nito

• Refinancing: Ang lumang utang ay nababayaran ng bago. Ang nanghihiram ay kayang magbayad at pumipili ng mas magandang mga tuntunin. Accounting: Itinatala ang bagong utang, isinasara ang lumang utang.
• Restructuring: Binabago ang mga tuntunin ng kasalukuyang utang (pinahaba ang termino, binawasan ang rate, ipinagpaliban ang mga bayad) dahil hindi kayang tuparin ng nanghihiram ang orihinal na mga tuntunin. Accounting: Binabago lang ang parehong utang; karaniwang pinananatili ang klasipikasyon ng kagipitan.
• Rescheduling: Binabago ang mga petsa ng pagbabayad habang hindi nagbabago ang principal dahil sa pansamantalang problema sa cash flow. Accounting: Binabago lang ang parehong utang.
• Rollover: Pinapahaba ang utang sa oras ng maturity sa halip na bayaran dahil hindi kayang bayaran ang bullet. Accounting: Pinapahaba ang parehong exposure.
• Top-up: Karagdagang halaga na idinaragdag sa kasalukuyang utang para sa isang nanghihiram na karaniwang kayang magbayad. Accounting: Tumaas na exposure, kadalasang muling dinodokumento.
• Konsolidasyon: Ilang loan ang binabayaran ng isang bagong loan upang mapamahalaan ang maraming obligasyon. Accounting: Bagong loan ang naitala, ilang umiiral na loan ang isinara.
• Evergreening: Paulit-ulit na pag-roll over o pagtataas upang masakop ang interes na dapat nang bayaran kapag sa epekto ay default na. Accounting: Dapat i-classify bilang impaired.

Ang pinakamahalagang hangganan ay nasa pagitan ng refinancing at restructuring, dahil dito natutukoy kung magre-reset ang arrears clock.

Ang isang borrower na nasa financial distress na ang loan ay na-restructure ay hindi pa nakakaahon. Ang kanilang arrears history ay hindi nawawala dahil lang nagbago ang papeles. Karamihan sa mga supervisory framework ay nangangailangan na panatilihin ng mga restructured exposure ang kanilang klasipikasyon, o makumpleto ang isang nakatakdang performance period sa ilalim ng mga bagong terms bago ang anumang upgrade, nang sa gayon ay hindi magamit ang isang modification upang gawing current ang isang non-performing loan nang magdamag. Ang mga partikular na cure period at patakaran sa klasipikasyon ay nagkakaiba ayon sa hurisdiksyon — kumpirmahin ang mga kasalukuyang requirement sa lokal.

Kapag itinala ng isang lender ang isang distressed restructure bilang bagong loan, tatlong bagay ang sabay-sabay na nangyayari: bumababa ang portfolio at risk nang walang anumang bumubuti, nailalabas ang loan loss provisioning na dapat sana ay nakalaan pa, at humihinto ang collections team sa pagtatrabaho sa isang file na dapat sana ay patuloy na tinatrabaho. Ang problema ay hindi nawawala. Tumatahimik ito, at bumabalik nang mas malaki.

Bakit nagre-refinance ang mga borrower

• Mas mababang rate, dahil bumaba ang market rates o bumuti ang kanilang sariling credit standing
• Isang mas mababang instalment, kadalasan sa pamamagitan ng pagpapahaba ng termino
• Paglalabas ng equity mula sa isang asset na nag-appreciate o nag-amortise
• Pagsasama-sama ng ilang obligasyon sa iisang bayad
• Pagpapalit ng lender, dahil sa serbisyo, bilis o relasyon
• Pagpapalit ng structure — paglipat mula sa isang revolving facility patungo sa isang term loan, o mula sa variable patungo sa fixed pricing
• Pag-aalis ng isang party, dahil ang isang co-borrower ay hindi maaaring mapalaya mula sa liability sa ibang paraan
• Pagpapalit ng currency, na pinapalitan ang interest rate exposure ng exchange rate exposure at bihirang maging kasing sulit ng tila

Halimbawang may kalkulasyon: babayaran ba ng refinance ang sarili nito?

Ang isang kasalukuyang loan ay may outstanding na 200,000 na may natitirang 24 na buwan sa 3% bawat buwan, na nagbibigay ng instalment na 11,809. Isang kakumpitensyang lender ang nag-aalok ng 200,000 sa loob ng 24 na buwan sa 2.2% bawat buwan, na may instalment na 10,814.

Buwanang cash flow:

• Kasalukuyang instalment: 11,809
• Bagong instalment: 10,814
• Buwanang matitipid: 995

Mga paunang gastos sa refinancing:

• Bayad sa pagsasaayos (2% ng 200,000): 4,000
• Mga gastos sa legal at pagtatasa: 3,000
• Penalti sa maagang settlement (2%): 4,000
• Kabuuang gastos sa refinancing: 11,000

Break-even = 11,000 ÷ 995 ≈ 11 months

Sa natitirang 24 na buwan, ang nanghihiram ay nakalamang mula ikalabindalawang buwan pataas at makatitipid ng humigit-kumulang 12,900 sa natitirang termino. Sulit na gawin ang refinance.

Ang panuntunang nabubuo mula rito ay simple: kung ang natitirang termino ay mas maikli kaysa sa break-even period, malulugi ang refinancing gaano man kaganda tingnan ang headline rate. Ang nanghihiram na may walong buwan na lamang sa parehong loan ay magbabayad ng 11,000 upang makatipid ng 7,960.

Ang bitag ng pagpapahaba ng termino

Ang pinakakaraniwang uri ng refinancing ay nagpapababa ng buwanang bayad sa pamamagitan ng pagpapahaba ng termino. Tiyak nitong pinapalaki ang kabuuang gastos, at ginagawa ito sa paraang hindi nakikita sa tanging numerong tinitingnan ng karamihan sa mga nanghihiram.

Parehong balanse na 200,000 sa 3% bawat buwan:

Opsiyon A: Panatilihin ang 24 na buwan

• Buwanang bayad: 11,809
• Bilang ng mga pagbabayad: 24
• Kabuuang nabayaran: 283,416
• Kabuuang interes: 83,416

Opsiyon B: Pahabain sa 48 na buwan

• Buwanang bayad: 7,916
• Bilang ng mga pagbabayad: 48
• Kabuuang nabayaran: 379,968
• Kabuuang interes: 179,968

Bumababa ng isang-katlo ang buwanang bayad. Ang interes na binayaran ay higit pa sa doble — karagdagang 96,552, o humigit-kumulang kalahati pa ng orihinal na balanse.

Hindi ito argumento laban sa kailanmang pagpapahaba ng termino. Ang nanghihiram na ang tanging alternatibo ay ang hindi na makabayad ay malinaw na mas makabubuti kung magbabayad ng mas maliit na halaga sa loob ng mas mahabang panahon, at dapat itong ihandog ng mga nagpapautang. Ito ay argumento laban sa pagpapakita ng mas mababang buwanang bayad bilang pagtitipid. Sinusukat ng buwanang bayad ang kakayahang magbayad; sinusukat ng kabuuang nabayaran ang gastos. Anumang usapan tungkol sa refinancing na binabanggit lamang ang una ay hindi kumpleto, at sa ilang hurisdiksiyon ang pagsisiwalat lamang ng una ay isang paglabag sa regulasyon.

Maagang settlement: ang halagang nagpapasya sa lahat

Ang pag-refinance ay nangangailangang i-settle ang kasalukuyang loan, at ang halaga ng settlement ay kadalasang mas mataas kaysa sa inaasahan ng nanghihiram.

Sa mga loan na may pababang balanse, ang settlement ay tuwiran: ang natitirang principal, dagdag pa ang naipon na interes hanggang sa petsa ng settlement, dagdag pa ang anumang penalti sa prepayment. Ang interes na hindi pa naipon ay hindi sinisingil, kaya ang maagang settlement ay tunay na nakakatipid ng pera.

Sa mga flat-rate loan, kadalasan ay hindi. Ang interes sa isang flat-rate loan ay kinukuwenta batay sa orihinal na principal para sa buong termino at idinaragdag sa simula pa lamang. Kapag ang kontrata ay walang ibinibigay na rebate — o rebate na kinuwenta sa front-loaded na batayan tulad ng Rule of 78 — ang maagang pag-settle ay hindi proporsyonal na nagbabawas ng interes na dapat bayaran.

Isang loan na 100,000 sa 20% flat sa loob ng 24 na buwan:

• Principal: 100,000
• Kabuuang interes (20% flat × 2 taon): 40,000
• Kabuuang babayaran: 140,000
• Buwanang installment: 5,833
• Nabayaran pagkatapos ng 12 buwan: 70,000
• Halaga ng settlement kung walang rebate: 70,000

Ang borrower ay isang taon nang hawak ang pera at binayaran na ang buong interes ng dalawang taon. Ang epektibong taunang gastos nila ay halos doble ng nakalagay na 20%, at walang natipid na interes na maaaring pondohan para sa refinance. Ang parehong borrower sa isang reducing-balance loan ay mas mababa ang magiging utang sa parehong punto at makakatipid talaga ng pera kapag nag-settle.

Tatlong praktikal na kahihinatnan. Dapat humingi ang mga borrower ng nakasulat na settlement figure bago pumayag sa anumang refinance, hindi ito tantiyahin mula sa balanse. Dapat asahan ng mga lender na nagko-quote ng flat rates — at sa maraming merkado ay kinakailangang i-disclose — ang katumbas na epektibong reducing-balance. At anumang paghahambing sa pagitan ng flat-rate loan at reducing-balance offer ay walang saysay hangga't hindi parehong nakokonbert sa iisang batayan.

Refinancing mula sa panig ng lender

Ang pagtanggap ng refinance papasok ay nagdadala ng customer na may napatunayang rekord ng pagbabayad, na mas mabuting ebidensya kaysa sa anumang modelo ng credit scoring na nagagawa para sa isang estranghero. Ang tanong na dapat itanong ay kung bakit sila umaalis. Iba ang borrower na namimili batay sa presyo; iba rin ang borrower na ang kasalukuyang lender ay tumanggi sa top-up, hinigpitan ang limit o nagsimulang magtanong. Totoo ang adverse selection sa refinancing at ito ay makikita sa bureau report kung saan ito lumalabas.

Ang pagkawala ng refinance palabas ay nagkakahalaga ng magiging margin sa isang loan na maayos ang takbo, na siyang kahulugan ng pagkawala ng iyong pinakamahuhusay na customer. Lumilikha rin ito ng prepayment risk sa mga portfolio na pinondohan ng mga pananagutang may katugmang termino.

Ang internal refinancing at top-ups ang pinakakapaki-pakinabang at pinakamapanganib na tool dito. Kapag ginamit nang tama, ang top-up para sa borrower na nasa ikalimang malinis na cycle ay retention, reward at growth sa iisang transaksyon. Kapag ginamit nang mali, ang top-up na nagse-settle ng arrears at nagke-capitalize ng hindi nabayarang interes ay ginagawang kasalukuyang account sa papel ang isang delingkwenteng account habang pinapalaki ang exposure. Ang kaibahan ay ganap na nakasalalay sa kakayahan ng borrower, at dapat itong nakadokumento sa file:

• Kasalukuyan bang walang arrears ang borrower, at wala rin ba silang arrears bago ang transaksyong ito?
• Sumusuporta ba ang panibagong loan appraisal sa bago at mas malaking obligasyon?
• Kina-capitalize ba ang mga arrears o naipon na interes sa bagong principal?
• Maaprubahan ba ang borrower na ito ngayon bilang bagong aplikante sa mga tuntuning ito?

Kung ang sagot sa huling tanong ay hindi, ang transaksyon ay isang restructure at dapat itong uriin bilang restructure.

Sunod-sunod na refinancing

Bawat cycle ay kinakapital ang mga arrears, nagdaragdag ng mga fees at pinahahaba ang termino. Tumataas ang balanse, humihina ang posisyon ng borrower, at ang file ay nananatiling mukhang updated sa buong panahon.

Ang isang borrower na nag-refinance nang tatlong beses sa loob ng labingwalong buwan ay hindi mabuting customer. Sila ay distressed exposure na may malinis na record ng pagbabayad, at umiiral lamang ang record ng pagbabayad dahil ang bawat refinance ay nag-settle ng nauna. Ang pagbilang ng mga refinance sa bawat borrower sa loob ng isang rolling window ay mura at epektibong kontrol, at kakaunti lang ang mga lender na nagpapatupad nito.

Mekanika ng operasyon

Direktang i-settle ang outgoing lender. Ang mga pondong inilalabas sa borrower para mag-settle ng isa pang loan ay kadalasang ginagamit sa ibang bagay, na nag-iiwan ng dalawang aktibong utang kung saan dapat ay isa lang.

Kumuha ng nakasulat na settlement figure na may petsa ng bisa. Ang mga halaga ng settlement ay nagbabago araw-araw, at ang figure na mag-expire bago ang disbursement ay mag-iiwan ng kakulangan.

I-sequence ang security. Ang pag-discharge ng charge ng outgoing lender at ang pagpaparehistro ng bago ay dapat pangasiwaan nang walang window kung saan ang bagong lender ay nag-advance na ng pondo nang walang rehistradong interes. Sa praktika, nangangahulugan ito ng mga undertaking sa pagitan ng mga partido sa halip na pagtitiwala.

Kumpirmahin na sarado na ang lumang facility. Lalo na para sa mga revolving facility at credit cards — ang isang consolidation na nagpapababa ng mga balanse nang hindi isinasara ang mga account ay kadalasang nauuwi sa borrower na may dalang parehong consolidation loan at bagong-redraw na revolving debt.

I-run muli ang affordability sa mga bagong termino. Ang obligasyong pinapalitan ay hindi ang obligasyong nililikha.

Kung saan nagkakamali ang refinancing

Ang mga distressed restructure na naka-book bilang mga bagong loan. Minamaliit ang mga arrears, naglalabas ng mga provision na dapat sanang panatilihin, at humihinto sa proseso ng koleksyon.

Tanging ang installment ang isiniwalat. Isang pagpapahaba ng termino na iniharap bilang pagtitipid.

Hindi kailanman kinakalkula ang break-even. Ang mga bayarin at penalty na lumalampas sa natipid na interes sa loob ng natitirang termino.

Hindi nauunawaan ang flat-rate settlement. Parehong inaakala ng borrower at ng officer na ang maagang settlement ay magbibigay ng interest rebate na hindi ibinibigay ng kontrata.

Consolidation nang hindi isinasara ang mga account. Ang mga revolving balance ay muling na-draw, na nag-iiwan sa borrower ng mas malaking kabuuang utang kaysa dati.

Arrears na tahimik na kinapital. Ang hindi nabayarang interes ay isinama sa principal, kaya ang borrower ay nagbabayad na ng interes sa interes at ang file ay walang ipinapakitang kasaysayan ng paghihirap.

Walang limitasyon sa dalas ng refinance. Nagpapatuloy ang sunod-sunod na refinancing hanggang sa ang exposure ay masyado nang malaki para i-restructure muli.

Agwat sa seguridad sa pagpapalit. Ang mga pondo ay inilabas bago mairehistro ang bagong charge, kaya ang loan ay walang seguridad sa panahong iyon.