Relación préstamo-valor (LTV)

La relación préstamo-valor (LTV) es la proporción entre el importe del préstamo y el valor de tasación del activo que lo garantiza, expresado en porcentaje. Un LTV del 70% significa que el prestamista ha adelantado el 70% del valor de la garantía y el prestatario ha aportado el 30% restante.

El LTV responde a una única pregunta: si este préstamo entra en impago y hay que vender la garantía, ¿cuánto margen hay entre lo que se debe y lo que se obtendrá por el activo? Cuanto menor sea la proporción, mayor será el margen. Un préstamo al 50% de LTV puede absorber una caída a la mitad del valor de la garantía antes de que el prestamista quede expuesto. Un préstamo al 95% de LTV apenas puede absorber nada, incluido el coste de vender el activo.

Es una medida de seguridad, no una medida de asequibilidad. El LTV no dice nada sobre si el prestatario puede afrontar la cuota mensual — de eso se encarga una evaluación de la capacidad de pago y las ratios de servicio de la deuda. El LTV solo describe qué ocurre después de que el pago ya ha fallado. La mayoría de las políticas de crédito utilizan ambas cosas, porque un préstamo puede estar perfectamente garantizado y aun así resultar inasequible, o ser cómodamente asequible y estar mal garantizado.

La fórmula del LTV

LTV = (Loan amount ÷ Appraised value of collateral) × 100

Tres puntos determinan si esta cifra significa algo:

• El importe del préstamo debe ser el principal pendiente más las comisiones capitalizadas y los intereses devengados que también cubra la garantía, no solo el importe desembolsado el primer día.
• El valor de tasación debe ser el valor establecido por una tasación independiente y fechada, no el precio que pide el vendedor, ni la estimación del prestatario, ni la suma asegurada.
• El criterio del menor entre coste y mercado se aplica cuando el préstamo financia una compra. Si un prestatario compra un activo por 700,000 que un tasador valora en 800,000, una política prudente utiliza 700,000. La ganga puede ser real o puede tratarse de una valoración inflada.

Reordenar la fórmula

Los prestamistas necesitan más a menudo el importe máximo del préstamo, no la proporción:

Maximum loan = Appraised value × Maximum LTV

Con un límite de LTV del 60% sobre un inmueble comercial valorado en 1,200,000, el mayor préstamo que permite la política es de 720,000.

Ejemplo práctico

Un prestatario solicita un préstamo de 560,000 garantizado con un inmueble residencial. Un tasador independiente valora el inmueble en 800,000.

LTV = (560,000 ÷ 800,000) × 100 = 70%

El prestamista está adelantando el 70% del valor del inmueble. El capital propio del prestatario en el activo — el colchón — es el 30%, es decir, 240,000.

Ahora pongamos a prueba el colchón. Supongamos un impago en el segundo año, con 545,000 aún pendientes. El inmueble no se vende a valor de mercado; se vende bajo presión, y vender cuesta dinero:

• Valor de mercado: 800,000
• Importe obtenido en venta forzosa (75% del valor de mercado): 600,000
• Costes legales, de subasta y de mantenimiento (8%): (48,000)
• Recuperación neta: 552,000
• Saldo pendiente: (545,000)
• Excedente: 7,000

Un préstamo que parecía holgado con un LTV del 70% se recupera sin apenas margen, y eso antes de cualquier interés de mora. Esto es lo más útil que se puede entender sobre el LTV: el ratio principal se mide frente al valor de mercado, pero la recuperación se produce al valor de venta forzosa neto de costes. El colchón real siempre es menor de lo que sugiere el ratio.

El LTV y el recorte

El recorte, a veces llamado margen o descuento, es la imagen especular del LTV: la parte del valor de la garantía contra la que el prestamista se niega a prestar.

Haircut = 100% − LTV

El término relacionado es la tasa de anticipo, que es la misma cifra que el LTV, pero suele aplicarse a un conjunto de activos y no a uno solo: la financiación de cuentas por cobrar con una tasa de anticipo del 80% sobre una cartera de facturas implica la misma aritmética con otro vocabulario.

• LTV máximo del 90% (recorte del 10%): 450,000 de anticipo máximo frente a una garantía de 500,000
• LTV máximo del 70% (recorte del 30%): 350,000 de anticipo máximo frente a una garantía de 500,000
• LTV máximo del 50% (recorte del 50%): 250,000 de anticipo máximo frente a una garantía de 500,000

El recorte existe para absorber cuatro cosas a la vez: la volatilidad del precio entre el momento actual y la venta, la diferencia entre el valor de mercado y el de venta forzosa, el coste de ejecución y los intereses que se acumulan durante un proceso de recuperación que puede durar meses.

Ratios de LTV típicos por tipo de garantía

Los ratios varían según el prestamista, la jurisdicción y el ciclo, pero la clasificación que sigue es estable en casi todas partes, y la lógica que hay detrás es más útil que las propias cifras.

• Depósito en efectivo o depósito a plazo fijo en poder del prestamista (LTV del 90–100%): Sin riesgo de valoración, sin coste de venta, compensación inmediata.
• Valores gubernamentales (LTV del 80–95%): Líquidos, con precio diario y baja volatilidad.
• Inmueble residencial con título limpio (LTV del 70–90%): Valor estable, pero de realización lenta, costosa y con implicaciones legales.
• Inmuebles comerciales e industriales (LTV del 50–70%): Mercado menos líquido y valor ligado a la ocupación y al uso.
• Vehículos de motor (LTV del 50–80%): Se deprecian rápido, se mueven con facilidad y su estado varía.
• Acciones cotizadas (LTV del 40–70%): Con precio diario, pero volátiles; correlacionadas con las dificultades del prestatario.
• Instalaciones, maquinaria y equipos (LTV del 40–60%): A menudo especializados, valen mucho menos de segunda mano.
• Existencias comerciales (LTV del 30–50%): Perecederas, móviles y difíciles de verificar.
• Ganado, terrenos sin título, bienes del hogar (bajo o nulo): Difíciles de valorar, verificar, garantizar o vender.

Dos fuerzas determinan cada una de estas cifras: con qué fiabilidad se puede valorar el activo y con qué rapidez y a qué coste puede convertirse en efectivo. Todo lo que obtenga una mala puntuación en cualquiera de las dos recibe un recorte mayor. Todo lo que obtenga una mala puntuación en ambas normalmente no puede servir como garantía principal, razón por la cual gran parte del crédito a empresas informales y microempresas se apoya en avalistas, la responsabilidad solidaria de grupo y el historial de flujo de caja en su lugar.

LTV de originación frente a LTV actual

El ratio calculado en el momento de la aprobación solo es exacto el día en que se calcula. Dos fuerzas tiran de él en direcciones opuestas a lo largo de la vida del préstamo.

La amortización empuja el LTV a la baja. Cada pago de principal reduce el numerador. Un préstamo amortizable mejora su propia posición de garantía mes a mes, razón por la cual la morosidad importa doblemente: el préstamo no se está devolviendo y el colchón no se está construyendo.

La depreciación o los movimientos del mercado pueden empujar el LTV al alza. Los vehículos, los equipos y las existencias pierden valor según un calendario. Los inmuebles pueden caer en una recesión. Cuando la garantía pierde valor más rápido de lo que el préstamo se amortiza, el préstamo se vuelve más arriesgado cuanto más dura.

Comparación de las dos fuerzas

Un préstamo de vehículo de 120,000 frente a un vehículo valorado en 150,000 — 80% en la originación:

• Originación: 120,000 de saldo | 150,000 de valor del vehículo | 80.0% LTV
• Fin del año 1: 96,000 de saldo | 118,000 de valor del vehículo | 81.4% LTV
• Fin del año 2: 70,000 de saldo | 92,000 de valor del vehículo | 76.1% LTV

Incluso con pagos constantes, el préstamo pasa su primer año menos garantizado que el día en que se formalizó. Con una estructura de solo intereses, o con dos pagos no realizados en ese primer año, el préstamo queda bajo el agua: el saldo supera el valor de la garantía. Por eso los prestamistas de vehículos y equipos insisten en depósitos significativos y plazos cortos en lugar de depender solo del activo.

El LTV actual (a veces LTV indexado, cuando las valoraciones se actualizan mediante un índice de mercado en lugar de una inspección nueva) es la cifra que debería guiar la supervisión de la cartera, los criterios de provisiones y cualquier decisión sobre reestructuración. El LTV de originación es un registro histórico.

LTV combinado (CLTV)

Cuando más de un préstamo está garantizado por el mismo activo, el LTV individual de cada préstamo subestima la exposición real. El LTV combinado suma todos los saldos garantizados:

CLTV = (Sum of all loans secured on the asset ÷ Appraised value) × 100

Una propiedad valorada en 600,000 con un saldo de primera carga de 300,000 y un segundo préstamo de 100,000 tiene un CLTV del 66.7%, aunque el préstamo del segundo prestamista sea solo el 16.7% del valor.

La prelación importa tanto como el ratio. El titular de la primera carga cobra la totalidad antes de que el segundo reciba nada, por lo que un prestamista de segunda carga con un CLTV del 66.7% está en una posición materialmente peor que un prestamista de primera carga con la misma cifra. Todo prestamista que tome una garantía sobre un activo debería buscar cargas previas antes de desembolsar y debería registrar la posición de la carga junto con el LTV en el registro de garantías.

El LTV comparado con otros ratios de préstamo

• Préstamo-valor (LTV): Mide el préstamo frente al valor de la garantía. Responde a: ¿Cómo de bien garantizado está el préstamo?
• Ratio de servicio de la deuda / DTI: Mide los pagos frente a los ingresos. Responde a: ¿Puede el prestatario permitírselo?
• Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR): Mide el flujo de caja del negocio frente al servicio de la deuda. Responde a: ¿Puede el negocio permitírselo?
• Préstamo-coste (LTC): Mide el préstamo frente al coste total del proyecto. Responde a: ¿Qué parte de este proyecto está financiando el prestamista?
• Préstamo-ingresos (LTI): Mide el préstamo frente a los ingresos anuales. Responde a: ¿Está el prestatario sobreapalancado en términos generales?

El LTV y un ratio de capacidad de pago son complementarios, no sustitutivos. Depender únicamente del LTV da lugar a préstamos basados en activos, en los que el prestamista prevé en la práctica cobrar vendiendo la garantía: una forma cara, lenta y perjudicial para la reputación de gestionar una cartera de préstamos, y que los reguladores desaconsejan en el crédito al consumo.

Cómo fijan y aplican los prestamistas los límites de LTV

Un límite máximo escrito por clase de garantía. Cada tipo de activo que el prestamista acepte debería tener un LTV máximo en la política de crédito, con un responsable designado para aprobar las excepciones. Las excepciones deben registrarse como excepciones, no asimilarse a la práctica habitual.

Estándares de valoración. Quién puede valorar, con qué antigüedad y con qué base (valor de mercado, valor de venta forzosa o ambos). Los tasadores del panel, la rotación entre ellos y una antigüedad máxima de la valoración en el momento de la aprobación son controles estándar.

Factores que exigen la revalorización. Los préstamos a largo plazo requieren que su garantía se revalúe periódicamente, e inmediatamente ante impagos, reestructuraciones o cualquier cambio en las circunstancias del prestatario. Un ratio que nadie ha recalculado en cuatro años no es un control.

Límites de concentración por encima de un umbral. Muchos prestamistas limitan la proporción de la cartera que puede situarse por encima de un LTV determinado; por ejemplo, no más del 15 % de la cartera por encima del 80 %. Esto limita cuánto de la cartera queda expuesta a una única caída en un mercado de activos concreto.

Seguro e inscripción de la garantía. Un cálculo de LTV supone que el prestamista puede efectivamente realizar el activo. Esa suposición depende de una garantía debidamente inscrita, de un seguro vigente en el que el prestamista figure como beneficiario en caso de siniestro y de un título limpio. Cuando faltan esos elementos, el LTV efectivo es del 100 %, diga lo que diga el expediente.

Dónde fallan los cálculos de LTV

Valoraciones desactualizadas. Una valoración de hace tres años es una suposición, no un hecho. En mercados que se mueven rápido, o donde la garantía se deprecia, una valoración desactualizada subestima sistemáticamente el riesgo en toda la cartera al mismo tiempo.

Captura del tasador. Cuando el prestatario elige y paga al tasador, o cuando el mismo tasador firma la mayoría de los expedientes de un prestamista, las valoraciones tienden al alza. La rotación del panel y la revalorización periódica por muestreo son las defensas habituales.

Valor de mercado confundido con valor de recuperación. Como muestra el ejemplo práctico, los ingresos de una venta forzosa netos de costes legales y de enajenación son la cifra que importa. Algunos prestamistas lo incorporan directamente calculando el LTV sobre el valor de venta forzosa en lugar del valor de mercado, lo que produce un ratio más bajo y más honesto.

Ignorar los intereses devengados y las comisiones. Un préstamo al 85 % de LTV que lleva seis meses en mora con intereses de demora acumulándose ya no está al 85 %. El numerador crece precisamente cuando desaparece la capacidad del prestatario para reducirlo.

Garantía no inscrita o defectuosa. Una garantía no inscrita, un título de propiedad con una disputa sin resolver, un activo ya pignorado en otro lugar o un equipo que el prestatario en realidad no posee —cada uno convierte un ratio bien calculado en ficción.

Tratar el ratio como si fuera toda la evaluación. Un LTV bajo fomenta una suscripción porque el préstamo parece seguro. La ejecución es lenta, costosa, visible públicamente y a menudo solo tiene un éxito parcial. Un préstamo bien garantizado que debe ejecutarse sigue siendo un préstamo fallido.

Preguntas frecuentes

¿Afecta el LTV al tipo de interés?

Normalmente. Un LTV más alto implica una mayor pérdida en caso de impago, por lo que la fijación de precios basada en el riesgo le asigna una prima. Muchos prestamistas publican precios escalonados en los que cada tramo de LTV conlleva un tipo de interés distinto, y algunos exigen garantías adicionales o un avalista por encima de un umbral en lugar de, o además de, un tipo de interés más alto.