Prêt garanti

Un prêt garanti est un prêt adossé à un actif précis que le prêteur peut saisir et vendre si l'emprunteur ne rembourse pas. L'actif est le collatéral, et le droit légal du prêteur sur cet actif est une sûreté — diversement appelée charge, privilège, gage ou hypothèque selon l'actif et la juridiction.

Le mécanisme essentiel est que la sûreté donne au prêteur une deuxième source de remboursement. La première source est toujours le flux de trésorerie de l'emprunteur. La sûreté détermine ce qui se passe lorsque celle-ci fait défaut.

Les prêts qui ne bénéficient pas de cet adossement sont non garantis — le prêteur ne dispose que de la promesse de l'emprunteur et d'une créance générale de même rang que les autres créanciers chirographaires.

Ce que la sûreté change réellement

La sûreté ne rend pas l'emprunteur plus susceptible de rembourser. Elle modifie ce que le prêteur recouvre si l'emprunteur ne rembourse pas. La distinction est précise, et c'est elle qui détermine la tarification.

La perte attendue sur une exposition de crédit est :

Expected loss = probability of default × loss given default × exposure at default

La sûreté réduit la perte en cas de défaut. Elle laisse la probabilité de défaut largement inchangée.

Exemple chiffré. Un prêt de 100 000 $ avec une probabilité de défaut de 5 % :

Unsecured:  LGD ≈ 90%   →  EL = 0.05 × 0.90 × 100,000 = $4,500
Secured at 70% LTV on property, LGD ≈ 25%
                        →  EL = 0.05 × 0.25 × 100,000 = $1,250

La différence de 3 250 $ de perte attendue représente environ 3,25 points de pourcentage de marge annuelle — soit approximativement l'écart de taux auquel on pourrait s'attendre entre la version garantie et la version non garantie du même prêt. La différence de prix n'est pas une remise accordée pour bonne conduite ; c'est un simple calcul lié au recouvrement.

Cela explique aussi pourquoi la sûreté ne peut pas sauver un mauvais prêt. Si la probabilité de défaut est de 60 % plutôt que 5 %, aucune amélioration de la perte en cas de défaut ne rend l'exposition raisonnable. Le collatéral est la deuxième issue, jamais la première.

Ratio prêt-valeur et décotes

La mesure clé de la qualité de la sûreté est le ratio prêt-valeur:

LTV = loan amount ÷ value of the collateral

Un prêt de 80 000 $ garanti par un bien de 100 000 $ correspond à un ratio LTV de 80 %, laissant un coussin de fonds propres de 20 %. Les prêteurs appliquent une décote — la différence entre la valeur de marché d'un actif et le montant qu'ils acceptent de prêter sur celui-ci — qui reflète la fiabilité de l'évaluation de l'actif, la rapidité avec laquelle il peut être vendu et le prix qu'il obtiendrait lors d'une vente forcée.

• Dépôt d’espèces / nantissement d’épargne: LTV typique de 90–100 % | Liquidité immédiate | Difficulté de réalisation minimale (compensation)
• Titres d’État : LTV typique de 80–95 % | Liquidité élevée | Faible difficulté de réalisation
• Immobilier résidentiel : LTV typique de 70–80 % | Liquidité modérée | Difficulté de réalisation élevée (procédure juridique, lente)
• Immobilier commercial : LTV typique de 50–70 % | Liquidité faible | Difficulté de réalisation élevée
• Actions cotées : LTV typique de 50–70 % | Liquidité élevée | Faible difficulté de réalisation (volatil)
• Véhicules automobiles : LTV typique de 50–70 % | Liquidité modérée | Difficulté de réalisation modérée (dépréciation)
• Équipement neuf : LTV typique de 50–70 % | Liquidité faible | Difficulté de réalisation modérée
• Machines spécialisées : LTV typique de 20–40 % | Liquidité très faible | Difficulté de réalisation élevée (marché de revente étroit)
• Stocks : LTV typique de 20–50 % | Liquidité variable | Difficulté de réalisation élevée (périssable, mobile)
• Créances : LTV typique de 60–85 % | La liquidité dépend de la qualité du débiteur | Difficulté de réalisation modérée

Les fourchettes sont données à titre indicatif et varient considérablement selon le marché, la politique du prêteur et l’état de l’actif.

Types de sûretés

• Hypothèque — une charge sur des terrains ou des bâtiments, inscrite au registre foncier.
• Charge fixe — se rattache à un actif précis et identifié ; l’emprunteur ne peut en disposer sans le consentement du prêteur.
• Charge flottante — porte sur un ensemble variable d’actifs tels que les stocks et les créances, permettant à l’emprunteur de poursuivre normalement son activité jusqu’à ce que la charge se cristallise en cas de défaut. Une débenture combine généralement des charges fixes et flottantes sur l’ensemble de l’entreprise d’une société.
• Gage — le prêteur prend la possession physique de l’actif, comme pour des biens mis en gage ou des marchandises entreposées.
• Hypothèque mobilière / nantissement — une sûreté sur des biens meubles, l'emprunteur en conservant la possession et l'usage. C'est la structure standard pour le financement de véhicules et d'équipements.
• Nantissement de dépôts — le prêteur bloque un compte d'épargne ou un dépôt à terme détenu auprès de lui ; c'est la forme de sûreté la plus simple qui soit.
• Cession de créances — le droit de l'emprunteur d'être payé par ses clients est transféré au prêteur.
• Garanties personnelles — elles relèvent du recours plutôt que de la sûreté, car elles ajoutent une personne à poursuivre plutôt qu'un actif à saisir.

Opposabilité et rang

Créer une sûreté n'équivaut pas à la rendre opposable aux tiers.

L'opposabilité est l'étape — généralement l'inscription dans un registre foncier, un registre des sociétés ou un registre des sûretés mobilières — qui rend la sûreté opposable aux tiers. Une sûreté non inscrite peut être parfaitement valable entre le prêteur et l'emprunteur, et sans valeur face à un liquidateur ou à un prêteur concurrent.

Le rang détermine qui est payé en premier sur le produit de la vente. Une sûreté de premier rang prime une sûreté de deuxième rang ; le titulaire d'une sûreté de deuxième rang ne reçoit que ce qui reste après désintéressement du premier, ce qui, lors d'une vente forcée, n'est souvent rien. Le rang suit normalement l'ordre d'inscription plutôt que la date de la convention, ce qui explique pourquoi, sur le plan opérationnel, le moment de l'inscription est important.

De nombreux pays ont mis en place des registres de sûretés mobilières au cours des deux dernières décennies, ce qui permet d'inscrire et de consulter par voie électronique des sûretés sur les équipements, les véhicules, les stocks, les créances, les récoltes et le bétail. Cela a considérablement élargi les prêts garantis aux entreprises dont les actifs ne sont pas des biens fonciers.

Évaluation

Une sûreté ne vaut qu'à hauteur de sa valeur réalisable, qui est rarement sa valeur comptable ou sa valeur de marché.

• Évaluation indépendante réalisée par un évaluateur qualifié, plutôt que l'estimation de l'emprunteur ou le prix d'achat
• Valeur de vente forcée plutôt que la valeur de marché — les actifs vendus dans le cadre d'une exécution forcée subissent une décote, généralement de 20–30 % par rapport au marché, parfois bien davantage pour des biens spécialisés.
• Cycles de réévaluation, car la valeur des biens évolue et les équipements se déprécient. Une évaluation vieille de cinq ans n'est pas un contrôle.
• Maintien de la marge sur des garanties volatiles telles que des actions, lorsqu'une baisse des cours peut obliger l'emprunteur à fournir une garantie supplémentaire

Exécution forcée

L'exécution forcée est une procédure légale, et non une mesure que le créancier peut exercer de sa propre initiative. La procédure comprend généralement une mise en demeure formelle, un délai de préavis légal, la désignation d'un administrateur judiciaire ou la reprise de possession, la vente aux enchères publiques ou à l'amiable, et l'affectation du produit de la vente.

Deux conséquences découlent de la vente :

• Insuffisance. Si le produit de la réalisation ne couvre pas la dette, l’emprunteur reste normalement tenu de la différence, sous réserve des limites propres à chaque juridiction.
• Excédent. Si le produit de la réalisation dépasse la dette et les frais d’exécution, l’excédent appartient à l’emprunteur et doit lui être restitué.

L’exécution est lente et coûteuse. Les frais juridiques, l’évaluation, le stockage, la commission du commissaire-priseur et des mois d’intérêts perdus érodent tous le recouvrement ; c’est pourquoi les hypothèses réalistes de perte en cas de défaut sont bien inférieures à ce que suggère le LTV affiché.

Garanti ou non garanti

• Adossement : Actif spécifique mis en gage (Garanti) vs. Simple promesse de l’emprunteur (Non garanti)
• Taux d’intérêt : Moins élevé (Garanti) vs. Plus élevé (Non garanti)
• Montant disponible : Plus important, limité par la valeur de l’actif (Garanti) vs. Plus faible (Non garanti)
• Durée : Plus longue (Garanti) vs. Plus courte (Non garanti)
• Base d’approbation : Flux de trésorerie plus la garantie (Garanti) vs. Flux de trésorerie et antécédents de crédit (Non garanti)
• Coût de mise en place : Évaluation, enregistrement, frais juridiques (Garanti) vs. Minime (Non garanti)
• Rapidité : Plus lente (Garanti) vs. Plus rapide (Non garanti)
• Risque pour l’emprunteur : Perte de l’actif (Garanti) vs. Détérioration du dossier de crédit, action en justice (Non garanti)

Pièges courants

• Prêter sur la garantie plutôt que sur les flux de trésorerie. Un prêt bien garanti accordé à une entreprise qui ne peut pas en assurer le service se solde tout de même par une perte après les frais et les délais d’exécution. La garantie modifie la gravité, pas la probabilité.
• Évaluations obsolètes. Les valeurs évoluent ; un dossier qui n’a pas été réévalué depuis des années ne reflète pas la couverture réelle.
• Sûreté non opposable. Les défauts d’enregistrement apparaissent exactement au moment où la garantie est nécessaire.
• Garantie illiquide avec un LTV généreux. Des machines spécialisées évaluées au coût de remplacement peuvent ne réaliser qu’une fraction de ce montant aux enchères.
• Actifs qui se déprécient sur de longues durées. Un prêt sur cinq ans garanti par un véhicule qui se déprécie plus vite que le solde ne s’amortit passe sous l’eau à mi-parcours.
• Ignorer les charges antérieures. Une recherche avant le décaissement ne coûte pas cher ; découvrir ensuite une charge de premier rang existante coûte cher.
• Surgarantie. Prendre une garantie dépassant largement l’exposition immobilise des actifs dont l’emprunteur a besoin pour lever d’autres financements et peut plonger une entreprise viable dans la détresse.