Préstamo puente

Un préstamo puente es una financiación a corto plazo que se utiliza para cubrir un déficit de fondos hasta que un evento futuro definido libere el dinero para reembolsarlo. Está garantizado por un activo, tiene un precio superior al de los préstamos a plazo convencionales y se tramita rápidamente, normalmente en semanas o meses en lugar de años. También se conoce como financiación puente, préstamo puente o financiación interina.

La característica definitoria no es el plazo ni la tasa. Es que el reembolso depende de un evento específico identificado en lugar de depender de ingresos recurrentes. Esa única característica determina cómo se suscriben, valoran y gestionan las pérdidas de los préstamos puente.

Características principales

• Plazo: De semanas a 24 meses; lo más habitual es de 3 a 12 meses
• Garantía: Casi siempre garantizado, generalmente con una propiedad u otro activo realizable
• Cotización de intereses: Se cotiza como una tasa mensual en lugar de una tasa anual
• Reembolso durante el plazo: A menudo sin pagos mensuales; los intereses se retienen o se acumulan
• Reembolso del principal: En un pago único al final, procedente del evento de salida
• Rapidez de tramitación: De días a semanas, considerablemente más rápido que los préstamos a plazo
• Coste: Significativamente más alto que un préstamo a plazo comparable
• Enfoque de suscripción: La salida, no los ingresos del prestatario

Cómo funciona un préstamo puente

Un prestatario necesita fondos ahora y sabe con una certeza razonable que una suma mayor llegará más adelante. El préstamo puente cubre el intervalo.

El caso clásico es una cadena de propiedades. Un comprador ha encontrado una propiedad y debe completar la compra antes de que su propiedad actual se haya vendido. Un préstamo puente garantizado por una o ambas propiedades financia la compra; cuando la propiedad actual se vende, el producto de la venta reembolsa el préstamo puente en su totalidad. El prestatario paga por rapidez y certeza, y acepta un coste elevado durante un período corto porque la alternativa es perder la compra.

Los usos empresariales siguen la misma lógica. Una empresa que espera una ronda de financiación confirmada, una indemnización de seguro, una devolución de impuestos, la finalización de una venta de activos o la liberación de una línea de crédito a más largo plazo puede cubrir el desfase para que las operaciones o una transacción puedan seguir adelante según lo previsto.

Las cuentas solo tienen sentido en un plazo corto. Un tipo que resulta tolerable a tres meses se vuelve punitivo a los dieciocho meses, y por eso el préstamo puente penaliza el retraso mucho más severamente que el préstamo a plazo.

La estrategia de salida

La salida es el evento que reembolsa el préstamo. Es el elemento más importante de una operación puente y lo que distingue la suscripción de préstamos puente de cualquier otro tipo.

El préstamo convencional pregunta: ¿puede este prestatario pagar esta deuda con sus ingresos? El préstamo puente pregunta: ¿sucederá este evento concreto en este calendario y generará lo suficiente para cancelar el saldo?

Salidas habituales:

• Venta de la propiedad en garantía o de otro activo.
• Refinanciación mediante un crédito a plazo una vez que el prestatario o el activo reúna los requisitos para ello.
• Recepción de una suma conocida — ronda de financiación, acuerdo judicial, herencia, desembolso de subvención, pago de contrato.
• Finalización de obras que hacen que un activo sea vendible o hipotecable.

Una salida creíble se evidencia, no se afirma. Los prestamistas buscan un contrato de compraventa firmado, una hoja de términos formal del prestamista que refinancia, una orden judicial o una valoración que respalde el precio de venta asumido. Una salida descrita como «lo venderemos» sin evidencia de comercialización y sin valoración no es una salida; es una esperanza.

La mayoría de las pérdidas en préstamos puente se deben al fracaso de la salida más que a la deshonestidad del prestatario. La venta se frustra, la refinanciación se deniega, las obras se retrasan, el acuerdo se recurre. Los prestamistas prudentes, por lo tanto, evalúan una segunda salida además de la primera, y los prestatarios prudentes deberían tener una.

Préstamos puente cerrados frente a abiertos

Puente cerrado. La salida es contractualmente cierta y tiene fecha — normalmente un contrato de compraventa intercambiado con fecha de cierre fija. Como se conoce la fecha de reembolso, los préstamos puente cerrados son más baratos y fáciles de obtener.

Puente abierto. Sin fecha de salida fija. El prestatario espera vender o refinanciar, pero no tiene un compromiso vinculante. Precio más alto, suscripción más estricta, y normalmente limitado a una relación préstamo-valor (LTV) más baja porque el prestamista asume riesgo de calendario además de riesgo de crédito.

La distinción es el principal determinante del precio después del LTV.

Primera y segunda carga

Un puente de primera carga tiene prioridad sobre cualquier otra garantía sobre el activo.Una segunda carga se sitúa por detrás de una hipoteca o facilidad crediticia existente, y solo se reembolsa una vez satisfecho el prestamista de primer rango.

Los préstamos de segunda carga tienen un precio significativamente más alto, porque el colchón de capital disponible para el segundo prestamista es lo que queda después de liquidar la primera carga, y desaparece primero en un mercado a la baja. La segunda carga también suele requerir el consentimiento del prestamista de primer rango.

Estructura de costes

Los costes de la financiación puente se componen de varias capas, y comparar únicamente los tipos anunciados resulta engañoso.

Intereses. Se cotizan mensualmente. Un tipo mensual, al capitalizarse, da lugar a una cifra anual mucho mayor de lo que los prestatarios suelen suponer, y la diferencia se amplía si el plazo se prolonga.

Comisión de apertura o comisión de disposición. Se cobra en el desembolso, normalmente como un porcentaje del importe del préstamo.

Comisión de salida. Algunos prestamistas la cobran al reembolsar el préstamo, a veces como porcentaje del préstamo y a veces del valor de la propiedad.

Gastos de tasación y gastos legales. Tanto los del prestamista como los del prestatario, pagaderos con independencia de que el préstamo llegue a formalizarse.

Comisión del bróker, cuando un bróker ha gestionado la financiación.

Intereses de demora. Un tipo sustancialmente más alto que se aplica si el préstamo supera su plazo. Dado que exceder el plazo es el problema más habitual en la financiación puente, esta cláusula merece una lectura atenta.

Tres formas de gestionar los intereses:

• Pagados — se pagan mensualmente con el flujo de caja del propio prestatario. Requiere ingresos demostrables.
• Acumulados — se devengan y se pagan junto con el principal al final. Durante el plazo no sale nada del bolsillo del prestatario, pero el saldo aumenta.
• Retenidos — el prestamista descuenta los intereses de todo el plazo del importe anticipado desde el principio. El prestatario recibe menos que el importe nominal y, por lo general, la parte no utilizada se le devuelve si reembolsa de forma anticipada.

Los intereses retenidos son la estructura más habitual, y es la razón por la que el importe neto recibido es siempre inferior al importe del préstamo acordado.

Préstamo puente frente a otras financiaciones a corto plazo

• Préstamo puente: Se reembolsa a partir de un evento puntual definido. Está garantizado por un activo (normalmente un inmueble). Sirve para cubrir un desfase temporal antes de una venta, una refinanciación o un cobro.
• Préstamo a plazo: Se reembolsa con ingresos recurrentes a lo largo de años. La garantía varía. Sirve para financiar a largo plazo un activo o una expansión.
• Descubierto: Se reembolsa con ingresos comerciales fluctuantes. A menudo no está garantizado o tiene garantía flotante. Sirve para las variaciones diarias del capital circulante.
• Financiación de facturas: Se reembolsa con el pago de facturas concretas. Está garantizada por las propias cuentas por cobrar. Se utiliza para cubrir desfases recurrentes entre la facturación y el cobro.
• Financiación de promoción: Se reembolsa con la venta o refinanciación del proyecto terminado. Está garantizada por el terreno y las obras. Se utiliza para financiar la construcción mediante disposiciones por fases.

El pariente más cercano es la financiación de promoción, que en la práctica es un préstamo puente que se libera por tramos en función del avance de la obra y se suscribe sobre el valor bruto de desarrollo en lugar del valor actual.

Suscripción de un préstamo puente

Valor del activo y LTV. El valor de mercado actual y, a menudo, un valor de venta forzosa o a 90 días por separado que refleja lo que el activo podría alcanzar bajo presión de tiempo. Los LTV de los préstamos puente son conservadores precisamente porque el prestamista puede tener que vender rápidamente.

Posición del gravamen. Primera o segunda, y el saldo pendiente de cualquier garantía con rango preferente.

Credibilidad de la salida. Prueba documental de la salida, su calendario y el importe que generará, con margen sobre la cifra de reembolso.

Selección del plazo. Tiempo suficiente para que la salida se complete con margen. Los préstamos estructurados con el calendario más corto plausible suelen sobrepasar el plazo sistemáticamente.

Capacidad del prestatario. Tiene menos que ver con los ingresos y más con si el prestatario puede ejecutar la salida: historial en operaciones similares, calidad de los asesores profesionales, experiencia con el tipo de activo.

Segunda salida. Qué reembolsa el préstamo si la salida principal fracasa.

Exigibilidad legal. Si la garantía real está debidamente perfeccionada y cuánto tardaría la ejecución en la jurisdicción correspondiente. En mercados donde ejecutar la garantía lleva años, el valor efectivo de la garantía es mucho menor de lo que sugiere la valoración.

Riesgos

Para los prestatarios:

• Fracaso de la salida. Si la venta se frustra o se rechaza la refinanciación, el préstamo vence igualmente. Se aplican intereses de demora y el activo garantizado queda en riesgo.
• Coste del exceso de plazo. Los intereses capitalizados más los tipos de demora se acumulan rápidamente en una línea que se fijó para meses.
• Venta forzosa infravalorada. Las ventas por ejecución rara vez alcanzan precios de mercado abierto.
• Subestimar el coste total. Las comisiones de apertura, salida, valoración y los honorarios legales juntos pueden superar los intereses de una línea a corto plazo.

Para los prestamistas:

• Concentración en una sola clase de activos. Las carteras puente suelen estar muy ponderadas en inmuebles, por lo que una corrección del mercado golpea toda la cartera a la vez.
• Riesgo de valoración. El préstamo puente depende de la exactitud de la valoración de forma más absoluta que el préstamo basado en ingresos, porque la valoración es toda la garantía.
• Deslizamiento de plazos. Renovar un crédito en lugar de exigir su cumplimiento puede convertir una exposición a corto plazo en una a largo plazo que nunca fue suscrita como tal.
• Coste y demora de la ejecución. Una posición jurídica sólida vale poco cuando la realización tarda años.

Cuándo encaja un préstamo puente y cuándo no

Ajuste razonable: un desajuste temporal genuino, con una salida documentada, un plazo corto y un activo con título claro y un mercado fiable.

Mal ajuste: cubrir un déficit sin una salida identificada, financiar pérdidas operativas continuas o sustituir una financiación a plazo que el prestatario no puede obtener. En este último caso, el préstamo puente simplemente aplaza el problema de suscripción a un coste elevado, y la salida —la refinanciación— es precisamente lo que el prestatario ya ha sido incapaz de obtener.