Relación deuda-ingresos

La relación deuda-ingresos (DTI) es la proporción de los ingresos brutos mensuales de un prestatario que se destina al servicio de la deuda, expresada como porcentaje. Un DTI del 40 % significa que cuarenta de cada cien unidades que se ganan ya están comprometidas con el pago de préstamos antes de pagar cualquier otra cosa.

El DTI es una medida de asequibilidad. Pregunta si el prestatario puede asumir el pago, lo cual es una cuestión distinta de si el prestamista puede recuperar el dinero si el prestatario no puede; de eso se ocupan la relación préstamo-valor y la posición de la garantía. Casi todas las políticas de crédito usan ambos, porque los dos fallos son independientes: un préstamo bien garantizado puede seguir siendo inasequible, y un préstamo asequible puede seguir estando mal garantizado.

La relación también se conoce como relación de servicio de la deuda (DSR) o relación de carga de la deuda, y en el crédito por nómina, la relación de deducción. La aritmética es la misma; las diferencias radican en lo que cada institución considera deuda e ingresos, y esas decisiones de definición importan más que el propio umbral.

La fórmula del DTI

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

El pago del nuevo préstamo propuesto se incluye en el numerador. Un DTI calculado sin él describe la situación actual del prestatario, no la situación que se le pide al prestamista crear.

DTI front-end y DTI back-end

• DTI front-end: Cubre únicamente los costes de vivienda (alquiler o hipoteca, más contribuciones, gravámenes y seguros cuando corresponda). Se utiliza normalmente en el crédito hipotecario, donde la carga de vivienda se evalúa por separado.
• DTI back-end: Cubre todos los pagos de deuda, incluida la vivienda. Es la cifra de uso general; cuando se dice «DTI» sin más, normalmente se refiere a esta.

Las relaciones front-end son una convención hipotecaria y aportan poco en el crédito sin garantía o empresarial, donde la división útil es entre compromisos de deuda y compromisos que no son deuda, más que entre vivienda y todo lo demás.

Qué se incluye en el numerador

Incluya toda obligación mensual contractual a la que el prestatario esté comprometido:

• Las cuotas de todos los préstamos existentes: bancarios, de microfinanzas, digitales, de financiación de activos e informales cuando puedan comprobarse
• El pago propuesto del préstamo en evaluación
• Los pagos mínimos de créditos rotativos y descubiertos
• Los pagos de compra a plazos y de arrendamiento
• Las pensiones alimenticias ordenadas por un tribunal y las órdenes judiciales de pago de deudas
• Los descuentos de nómina de naturaleza de deuda, incluidos los préstamos del empleador y de cooperativas de ahorro y crédito (sacco)
• Las garantías que el prestatario haya otorgado y que ya se estén ejecutando

Excluya los costes de vida que no son deuda: alimentos, transporte, matrículas escolares, servicios públicos y primas de seguros. Estos importan enormemente para la asequibilidad, pero el DTI no es la herramienta que los captura, lo cual es la debilidad central de esta relación y el tema de la siguiente sección.

Las estructuras de pago global (balloon) y de solo intereses distorsionan el numerador. Un crédito con pagos bajos ahora y un pago grande después muestra un DTI favorable durante toda su vida y uno impagable al vencimiento. La corrección estándar consiste en evaluar esos préstamos con un pago equivalente totalmente amortizable.

Qué se incluye en el denominador

Ingresos brutos antes de impuestos y deducciones legales, procedentes de fuentes verificables y razonablemente duraderas:

• El salario y las asignaciones regulares, acreditados con nóminas y abonos bancarios
• Los ingresos empresariales netos, establecidos mediante la evaluación del préstamo y no por simple declaración
• Los ingresos por alquiler, descontados por riesgo de vacancia y de cobro
• Los ingresos por pensiones y anualidades
• Los ingresos de un codeudor, cuando sea formalmente parte del préstamo

Trate con precaución: las bonificaciones puntuales, las horas extraordinarias no contractuales, las comisiones del primer año, los ingresos procedentes de una fuente que también emplea al codeudor y cualquier ingreso que no pueda rastrearse en un registro bancario o de dinero móvil.

Ejemplo práctico

Un solicitante gana 12,000 brutos al mes y pide un préstamo que exige un pago de 2,000.

• Préstamo de vehículo: 1,800
• Pago mínimo de tarjeta de crédito: 400
• Préstamo digital: 300
• Total existente: 2,500
• Nuevo préstamo propuesto: 2,000
• Servicio total de la deuda: 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Frente a un tope de política del 40%, esta solicitud cumple.

Por qué el 37.5% puede seguir siendo inasequible

Ahora observe la situación real de caja del mismo prestatario:

• Ingreso bruto mensual: 12,000
• Impuestos y deducciones legales: (2,200)
• Ingreso neto: 9,800
• Gastos esenciales del hogar (alimentación, alquiler, transporte, cuotas escolares, servicios públicos): (5,500)
• Disponible para el servicio de la deuda: 4,300
• Servicio de la deuda requerido: (4,500)
• Déficit: (200)

El prestatario cumple la relación y falla en la aritmética. No se trata de un caso atípico: es el resultado predecible de aplicar una prueba de porcentaje sobre el ingreso bruto a prestatarios cuyos gastos de subsistencia consumen la mayor parte de sus ingresos.

La distorsión depende del nivel de ingresos. Compare a dos prestatarios con el mismo DTI:

Prestatario de menores ingresos:

• Ingreso bruto: 12,000
• DTI: 37.5% (Servicio de la deuda: 4,500)
• Ingreso neto después de deducciones: 9,800
• Gastos esenciales del hogar: (5,500)
• Disponible para el servicio de la deuda: 4,300
• Posición: déficit de (200)

Prestatario de mayores ingresos:

• Ingreso bruto: 60,000
• DTI: 37.5% (Servicio de la deuda: 22,500)
• Ingreso neto después de deducciones: 45,000
• Gastos esenciales del hogar: (12,000)
• Disponible para el servicio de la deuda: 33,000
• Posición: excedente de 10,500

Los gastos esenciales no aumentan en proporción al ingreso. Por lo tanto, la misma relación describe comodidad en un nivel de ingreso y dificultades en otro, y los umbrales de DTI importados de mercados de consumo de ingresos altos son sistemáticamente demasiado laxos cuando se aplican en la parte baja de la distribución del ingreso.

El método del ingreso residual

La corrección consiste en evaluar el excedente en lugar de la proporción:

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Aprobar cuando el excedente cubra la cuota propuesta con un margen definido — normalmente limitando el servicio de la deuda al 50%–70% del excedente en lugar de a un porcentaje del ingreso bruto. Este es el método que sustenta el cálculo de asequibilidad en el crédito a micro y pequeñas empresas, donde las finanzas del hogar y del negocio son un solo bolsillo y una relación sobre el ingreso bruto casi no tiene contenido informativo.

Muchos prestamistas utilizan ambos: el DTI como filtro rápido y el ingreso residual como prueba determinante. Cuando los dos no coinciden, la cifra residual es la que describe si el dinero existe.

Umbrales típicos

Los topes varían según el prestamista, el producto y la jurisdicción, y en varios mercados están establecidos por normativa. Los rangos a continuación son indicativos de prácticas habituales y no de reglas universales.

• Por debajo del 30%: Cómodo; margen para seguir endeudándose.
• 30%–40%: Zona estándar de aprobación para la mayoría de los productos.
• 40%–50%: La aprobación suele requerir fortalezas compensatorias (garantía sólida, relación duradera, ingresos estables verificados).
• Por encima del 50%: Rechazado por la mayoría de los prestamistas; se trata como un indicador de sobreendeudamiento.

Dos matices estructurales:

El crédito con garantía tolera ratios más altos que el crédito sin garantía. Una hipoteca al 45% de DTI y un préstamo personal sin garantía al 45% conllevan pérdidas esperadas diferentes, porque la posición de recuperación es distinta.

El crédito por nómina suele estar limitado por ley, no por política interna. Muchas jurisdicciones limitan las deducciones totales del salario de un empleado, a menudo expresadas como una proporción máxima del sueldo base o como un mínimo de salario neto que debe sobrevivir a todas las deducciones. Cuando existe una norma de este tipo, prevalece sobre la política interna y se aplica a nivel de la nómina, lo que significa que un prestamista debe conocer las demás deducciones del prestatario antes de poder añadir legalmente la suya. Confirme la norma vigente en su jurisdicción; estos límites se modifican con más frecuencia de lo que se actualizan la mayoría de las políticas de crédito.

El DTI comparado con otros ratios de crédito

• DTI: Compara los pagos de deuda con los ingresos. Responde a: ¿Puede el prestatario permitirse esto?
• Ingreso residual / excedente: Compara los pagos de deuda con los ingresos después de los gastos de manutención. Responde a: ¿Existe realmente ese dinero?
• LTV: Compara el préstamo con el valor de la garantía. Responde a: ¿Cuánto se recupera si no pueden pagar?
• DSCR: Compara el flujo de caja del negocio con el servicio de la deuda. Responde a: ¿Puede el negocio permitirse esto?
• LTI: Compara el préstamo total con los ingresos anuales. Responde a: ¿Está el prestatario sobreapalancado en general?

El DSCR es el equivalente empresarial del DTI y suele expresarse como un múltiplo en lugar de un porcentaje: un DSCR de 1,25 significa que el flujo de caja cubre el servicio de la deuda 1,25 veces. Cuando los ingresos de un prestatario provienen de un negocio de su propiedad, ambas medidas entran en juego y deberían coincidir.

El punto ciego: la deuda que el prestamista no puede ver

El DTI es tan preciso como su numerador, y el numerador suele estar incompleto.

El endeudamiento informal no aparece en ninguna parte. El dinero que se debe a familiares, empleadores, grupos de ahorro, comerciantes y prestamistas informales conlleva una presión real de pago y no deja rastro documental.

No todos los prestamistas reportan. Cuando los prestamistas digitales y no regulados están fuera del marco del buró de crédito, un prestatario puede tener varios préstamos activos que ninguna consulta revelará.

Retrasos en el reporte. Un préstamo tomado la semana pasada puede no aparecer durante semanas. Los solicitantes que acuden a varios prestamistas en un plazo corto explotan esto, deliberadamente o no.

Las garantías son contingentes, no corrientes. Un prestatario que garantiza varios préstamos de sacco tiene una exposición que el DTI ignora hasta que se materializa, momento en el que llega toda de golpe.

Contramedidas prácticas: análisis de extractos bancarios y de dinero móvil para identificar patrones de pago a prestamistas que no aparecían en el informe del buró; preguntas directas sobre obligaciones informales, formuladas con normalidad y no como una acusación; un margen conservador entre la ratio calculada y el límite de la política; y volver a consultar el buró inmediatamente antes del desembolso en préstamos más grandes, en lugar de hacerlo solo en la solicitud.

Dónde falla el DTI

Ingresos brutos utilizados para prestatarios de bajos ingresos. La mayor fuente individual de sobreestimación de la capacidad de pago, por las razones expuestas anteriormente.

El nuevo préstamo omitido del numerador. Produce una ratio que describe una posición que no existirá una vez que se haya concedido el préstamo.

Ingresos que no son duraderos. Horas extras, comisiones, ingresos estacionales y un único mes fuerte tratados como permanentes.

Gastos del hogar asumidos en lugar de preguntados. Una deducción estándar aplicada a cada solicitante sin tener en cuenta el tamaño del hogar, los dependientes o el ciclo de cuotas escolares.

La refinanciación contada dos veces, o no contada en absoluto. Cuando el nuevo préstamo liquida uno existente, el pago antiguo debería salir del numerador, pero solo si la liquidación es una condición del desembolso y realmente se aplica.

La ratio calculada una vez y nunca más. El DTI de un prestatario en el momento de la originación no dice nada sobre su situación dos años después, tras tres préstamos más en otros lugares. Para facilidades rotativas y decisiones de ampliación, la cifra debe actualizarse.

Tratar el umbral como la prueba. Un límite es una frontera, no una evaluación. Los préstamos que superan el umbral aun así fracasan, y es la evaluación la que los detecta.