Prêt relais

Un prêt relais est un financement à court terme utilisé pour couvrir un besoin de financement jusqu'à ce qu'un événement futur déterminé libère l'argent nécessaire pour le rembourser. Il est garanti par un actif, proposé à un tarif supérieur à celui d'un prêt à terme classique, et mis en place rapidement — généralement pour des semaines ou des mois plutôt que des années. On parle également de financement relais, de prêt relais ou de financement intérimaire.

La caractéristique déterminante n'est ni la durée ni le taux. C'est que le remboursement dépend d'un événement précis et identifié plutôt que de revenus récurrents. Cette seule caractéristique détermine la manière dont les prêts relais sont souscrits, tarifés et passés en pertes.

Caractéristiques clés

• Durée : De quelques semaines à 24 mois ; le plus souvent 3–12 mois
• Garantie : Presque toujours garanti, généralement par un bien immobilier ou un autre actif réalisable
• Taux d'intérêt : Exprimé sous forme de taux mensuel plutôt que de taux annuel
• Remboursement pendant la durée : Souvent aucun versement mensuel ; les intérêts sont retenus ou capitalisés
• Remboursement du capital : En un versement unique à l'échéance, grâce à l'événement de sortie
• Rapidité de mise en place : De quelques jours à quelques semaines, bien plus rapide qu'un prêt à terme
• Coût : Nettement supérieur à celui d'un prêt à terme comparable
• Critère de souscription : La sortie, pas les revenus de l'emprunteur

Comment fonctionne un prêt relais

Un emprunteur a besoin de fonds immédiatement, et sait avec une confiance raisonnable qu'une somme plus importante arrivera plus tard. Le prêt relais couvre l'intervalle.

Le cas classique est celui d'une chaîne immobilière. Un acheteur a trouvé un bien et doit finaliser l'achat avant que son bien actuel ne soit vendu. Un prêt relais garanti par l'un des deux biens ou par les deux finance l'achat ; lorsque le bien actuel est vendu, le produit de la vente rembourse intégralement le prêt relais. L'emprunteur paie pour la rapidité et la certitude, et accepte un coût élevé sur une courte période, car l'alternative serait de perdre l'achat.

Les usages professionnels suivent la même logique. Une entreprise qui attend une levée de fonds confirmée, une indemnité d'assurance, un remboursement d'impôt, la finalisation d'une cession d'actif ou le déblocage d'un financement à plus long terme peut combler l'intervalle afin que ses activités ou une opération puissent se dérouler comme prévu.

L’économie ne se justifie que sur une courte fenêtre. Un taux tolérable sur trois mois devient punitif sur dix-huit, c’est pourquoi le prêt relais pénalise le retard bien plus sévèrement que le prêt à terme.

La stratégie de sortie

La sortie est l’événement qui rembourse le prêt. C’est l’élément le plus important d’une opération de prêt relais, et ce qui distingue la souscription relais de toutes les autres.

Le prêt classique demande : cet emprunteur peut-il assurer le service de cette dette grâce à ses revenus ? Le prêt relais demande : cet événement précis se produira-t-il, selon ce calendrier, et produira-t-il assez pour solder le solde ?

Sorties courantes :

• Vente du bien donné en garantie ou d’un autre actif
• Refinancement vers un prêt à terme une fois que l’emprunteur ou l’actif y est admissible
• Réception d’une somme connue — levée de fonds, règlement judiciaire, succession, versement d’une subvention, paiement contractuel
• Achèvement des travaux qui rendent un actif vendable ou hypothécable

Une sortie crédible se prouve, elle ne s’affirme pas. Les prêteurs recherchent un compromis de vente signé, une feuille de conditions formelle de la part du prêteur qui refinance, une ordonnance judiciaire ou une évaluation étayant le prix de vente supposé. Une sortie décrite comme « nous le vendrons » sans preuve de commercialisation ni évaluation n’est pas une sortie ; c’est un espoir.

La plupart des pertes en prêt relais proviennent de l’échec de la sortie plutôt que de la malhonnêteté de l’emprunteur. La vente échoue, le refinancement est refusé, les travaux dépassent, le règlement fait l’objet d’un appel. Les prêteurs prudents testent donc une seconde sortie en plus de la première, et les emprunteurs prudents devraient en avoir une.

Prêts relais fermés et ouverts

Prêt relais fermé. La sortie est contractuellement certaine et datée — le plus souvent un compromis de vente échangé avec une date de réalisation fixe. Comme la date de remboursement est connue, les prêts relais fermés sont moins chers et plus faciles à obtenir.

Prêt relais ouvert. Pas de date de sortie fixe. L’emprunteur prévoit de vendre ou de se refinancer, mais sans engagement contraignant. Plus cher, souscrit plus rigoureusement, et généralement plafonné à un ratio prêt-valeur (LTV) plus faible, car le prêteur assume un risque de calendrier en plus du risque de crédit.

Cette distinction est le principal facteur de tarification après le LTV.

Premier et second rang

Un prêt relais de premier rang prime sur toute autre sûreté grevant l’actif. Un prêt relais de second rang vient derrière une hypothèque ou une facilité existante, et n’est remboursé qu’une fois le prêteur de premier rang satisfait.

Le prêt de second rang est nettement plus coûteux, car la marge de sécurité dont dispose le prêteur de second rang correspond à ce qui reste une fois la première hypothèque remboursée, et elle disparaît en premier dans un marché en baisse. Le prêt de second rang nécessite généralement aussi l'accord du prêteur de premier rang.

Structure des coûts

Les coûts d'un financement relais se superposent, et comparer uniquement les taux affichés est trompeur.

Intérêts. Exprimés mensuellement. Un taux mensuel se capitalise pour donner un chiffre annuel bien plus élevé que ne l'imaginent souvent les emprunteurs, et l'écart se creuse si la durée se prolonge.

Frais de dossier ou commission de mise en place. Facturés au déblocage des fonds, généralement en pourcentage du montant du prêt.

Frais de sortie. Facturés au remboursement par certains prêteurs, parfois en pourcentage du prêt et parfois de la valeur du bien.

Frais d'expertise et frais juridiques. À la fois ceux du prêteur et ceux de l'emprunteur, dus que le prêt soit conclu ou non.

Commission de courtage, lorsqu'un courtier a mis en place le financement.

Intérêts de retard. Un taux nettement plus élevé qui s'applique si le prêt dépasse sa durée. Étant donné que le dépassement de durée est le problème le plus fréquent dans le prêt relais, cette clause mérite une lecture attentive.

Trois modes de traitement des intérêts :

• Intérêts servis — payés mensuellement à partir des flux de trésorerie propres de l'emprunteur. Nécessitent des revenus démontrables.
• Intérêts capitalisés — accumulés et payés avec le capital à l'échéance. L'emprunteur ne débourse rien pendant la durée du prêt, mais le solde augmente.
• Intérêts retenus — le prêteur déduit la totalité des intérêts de la durée du montant avancé dès le départ. L'emprunteur reçoit moins que le montant nominal, et toute part non utilisée est généralement remboursée en cas de remboursement anticipé.

Les intérêts retenus constituent la structure la plus courante, et c'est pourquoi le montant net perçu est toujours inférieur au montant du prêt convenu.

Prêt relais et autres financements à court terme

• Prêt relais : Remboursé à partir d'un événement ponctuel défini. Garanti par un actif (généralement un bien immobilier). Utilisé pour couvrir un décalage de trésorerie avant une vente, un refinancement ou un encaissement.
• Prêt à terme : Remboursé à partir de revenus réguliers sur plusieurs années. La garantie varie. Utilisé pour le financement à long terme d'un actif ou d'une expansion.
• Découvert : Remboursé à partir de recettes d'exploitation fluctuantes. Souvent non garanti ou à garantie flottante. Utilisé pour les variations quotidiennes du fonds de roulement.
• Financement sur factures : Remboursé à partir du paiement de factures précises. Garanti par les créances elles-mêmes. Utilisé pour les décalages récurrents entre la facturation et le paiement.
• Financement de promotion immobilière : Remboursé à partir de la vente ou du refinancement du projet achevé. Garanti par le terrain et les travaux. Utilisé pour financer la construction par déblocages successifs.

Le parent le plus proche est le financement de promotion immobilière, qui est en réalité un prêt relais débloqué par tranches en fonction de l'avancement des travaux et souscrit sur la base de la valeur finale brute plutôt que de la valeur actuelle.

Souscrire un prêt relais

Valeur de l'actif et LTV. La valeur de marché actuelle, et souvent une valeur distincte à 90 jours ou de vente forcée reflétant ce que l'actif pourrait rapporter sous contrainte de temps. Les LTV des prêts relais sont prudentes précisément parce que le prêteur peut devoir vendre rapidement.

Rang de l'hypothèque. Premier ou deuxième rang, et le solde restant dû sur toute sûreté de rang antérieur.

Crédibilité de la sortie. Preuve documentaire de la sortie, de son calendrier et de la somme qu'elle produira, avec une marge par rapport au montant du remboursement.

Choix de la durée. Suffisamment de temps pour que la sortie aboutisse avec une marge. Les prêts écrits selon le calendrier le plus court plausible dépassent régulièrement leur échéance.

Capacité de l'emprunteur. Moins une question de revenus qu'une question de capacité de l'emprunteur à exécuter la sortie — antécédents sur des opérations similaires, qualité des conseillers professionnels, expérience du type d'actif.

Sortie de secours. Ce qui rembourse le prêt si la sortie principale échoue.

Force exécutoire juridique. La question de savoir si la sûreté est correctement constituée et combien de temps prendrait son exécution dans la juridiction concernée. Sur les marchés où réaliser une sûreté prend des années, la valeur effective de la garantie est bien inférieure à ce que suggère l'évaluation.

Risques

Pour les emprunteurs :

• Échec de la sortie. Si la vente échoue ou si le refinancement est refusé, le prêt arrive tout de même à échéance. Des intérêts de retard s'appliquent, et l'actif garanti est menacé.
• Coût du dépassement. Les intérêts capitalisés plus les taux de retard se composent rapidement sur un financement qui était tarifé pour quelques mois.
• Vente forcée sous-évaluée. Les ventes sur exécution atteignent rarement les prix du marché libre.
• Sous-estimation du coût total. Les frais de montage, de sortie, d'évaluation et juridiques, cumulés, peuvent dépasser les intérêts d'un financement court.

Pour les prêteurs :

• Concentration dans une seule classe d'actifs. Les portefeuilles de prêts relais sont souvent fortement pondérés en immobilier, de sorte qu'une correction du marché frappe tout le portefeuille en même temps.
• Risque d'évaluation. Le prêt relais dépend plus entièrement de l'exactitude de l'évaluation que le prêt basé sur les revenus, car l'évaluation constitue l'intégralité de la garantie.
• Dérive des prolongations. Renouveler une facilité plutôt que d'exiger le remboursement peut transformer une exposition à court terme en une exposition à long terme qui n'a jamais été souscrite comme telle.
• Coût et délais de l'exécution forcée. Une position juridique solide ne vaut pas grand-chose lorsque la réalisation des actifs prend des années.

Quand un prêt-relais est adapté, et quand il ne l'est pas

Cas adapté : un véritable décalage de calendrier, avec une sortie documentée, une fenêtre courte et un actif dont le titre est clair et dont le marché est fiable.

Cas inadapté : couvrir un déficit sans sortie identifiée, financer des pertes d'exploitation récurrentes ou se substituer à un financement à terme que l'emprunteur ne peut pas obtenir. Dans ce dernier cas, le prêt-relais ne fait que reporter le problème de souscription à un coût élevé, et la sortie — le refinancement — est précisément ce que l'emprunteur n'a déjà pas pu obtenir.