Taxa de originação / processamento

Uma taxa de originação é uma cobrança única pelo trabalho de avaliar, aprovar e desembolsar um empréstimo. É cobrada uma única vez, no início, e normalmente é expressa como uma porcentagem do valor emprestado — geralmente com um mínimo, um máximo ou ambos.

A mesma cobrança aparece com muitos nomes: taxa de processamento, taxa de iniciação, taxa de contratação, taxa de facility, taxa antecipada, taxa de desembolso, ou — no crédito hipotecário dos Estados Unidos — pontos.

Ela é distinta de uma taxa de serviço, que é cobrada mensalmente pela administração da conta. A originação paga pela montagem do empréstimo; o serviço paga pela sua gestão.

O que ela cobre

• Entrada da solicitação e captura de dados
• Verificação de identidade e validações KYC
• Análise de crédito, consultas a birôs e escore
• Verificação de renda e emprego
• Avaliação e vistoria, quando o empréstimo tem garantia
• Documentação, redação jurídica e preparação do contrato
• Aperfeiçoamento da garantia — registro em cartório de imóveis ou de garantias
• Processamento do desembolso e tarifas dos meios de pagamento
• Comissão de corretor, agente ou oficial de campo, quando aplicável

Assim como os custos de serviço, a maioria deles é fixa por solicitação, e não proporcional ao tamanho do empréstimo — e é por isso que as taxas de originação geralmente têm um valor mínimo e por que estruturas de taxa somente percentuais tornam os empréstimos pequenos inviáveis.

Como a taxa é cobrada — e por que isso importa

Há três mecanismos, e os tomadores frequentemente não entendem qual deles se aplica.

• Descontada do desembolso - O mutuário recebe: Valor emprestado menos a taxa

  • Principal do empréstimo: O valor total emprestado
  • Os juros incidem sobre: O valor total, incluindo a taxa

• Financiada no empréstimo - O mutuário recebe: O valor total solicitado

  • Principal do empréstimo: Valor solicitado mais a taxa
  • Os juros incidem sobre: O principal maior

• Paga separadamente em dinheiro - O mutuário recebe: O valor total solicitado

  • Principal do empréstimo: Valor solicitado
  • Os juros incidem sobre: Apenas o valor solicitado

A dedução é a mais comum e a menos compreendida. Um mutuário que pede $5,000 com uma taxa de 3% descontada assina um empréstimo de $5,000, recebe $4,850 e paga juros sobre $5,000 pelo prazo total.

O gross-up

Se um mutuário precisa de um valor líquido específico, o empréstimo deve passar por um gross-up:

Gross loan = net amount needed ÷ (1 − fee rate)

Para receber $5,000 líquidos com uma taxa de 3% descontada:

Gross loan = 5,000 ÷ 0.97 = $5,154.64
Fee        = $154.64

Não são $150. A taxa é cobrada sobre o valor bruto, de modo que o gross-up aumenta a própria taxa. Esse efeito é pequeno a 3% e grande a 10%.

O efeito sobre o custo

Cenário. $5,000 a 18% ao ano por 24 meses, com uma taxa de originação de 3%.

Instalment                = $249.62
Total repaid              = $5,990.88
Net received (fee deducted) = $4,850

Quoted rate  = 18% per annum
Actual APR   ≈ 21.2% per annum

Uma taxa única de 3% adiciona cerca de 3.2 pontos percentuais à taxa efetiva de um empréstimo de dois anos. Em um empréstimo mais curto, ela adiciona muito mais, porque a mesma taxa é diluída em menos tempo — a mesma taxa de 3% em um empréstimo de seis meses adiciona bem mais de 10 pontos percentuais.

Prazo curto mais uma taxa percentual é a combinação mais cara no crédito, e é exatamente a estrutura usada para crédito de pequeno valor e curto prazo.

Quer a taxa seja descontada, financiada ou paga em dinheiro, isso faz pouca diferença para a taxa efetiva — nas três modalidades, o mutuário sai $150 pior no primeiro dia. O que muda é quanto dinheiro utilizável ele acaba recebendo e se a dívida no contrato corresponde ao que recebeu.

Taxas de solicitação e reembolsabilidade

Alguns credores cobram uma taxa na solicitação em vez de no desembolso. Isso cria um problema: solicitantes recusados pagam por uma decisão que não resultou em nada.

Boa prática e, cada vez mais, uma exigência regulatória:

• Cobrar no desembolso, não na solicitação
• Sempre que houver um custo real anterior ao desembolso — uma avaliação de imóvel, uma consulta — cobre esse custo específico, divulgue-o e repasse-o sem margem.
• Reembolse qualquer taxa cobrada quando o empréstimo não prosseguir por motivos alheios à desistência do tomador.
• Nunca cobre uma taxa para ser considerado para crédito

Taxas antecipadas não reembolsáveis de empréstimos que nunca são concedidos são uma característica comum da fraude de empréstimo com cobrança antecipada, e credores legítimos devem evitar qualquer estrutura semelhante.

Encargos relacionados que não são taxas de originação

• Taxa de compromisso — cobrada sobre a parcela não utilizada de uma linha de crédito, compensando o credor por reservar capital que não pode empregar em outro lugar. Comum em linhas rotativas e compromissadas.
• Pontos (hipoteca) — um pagamento antecipado opcional para reduzir a taxa de juros. É legítimo quando tem preço justo e pode ser avaliado: divida o custo dos pontos pela economia mensal para obter o período de equilíbrio e compare-o com o tempo durante o qual o tomador espera manter o empréstimo.
• Despesas repassadas no desembolso — avaliação, registro, imposto de selo, tarifas de birô. Esses são custos de terceiros e devem ser cobrados a preço de custo, discriminados e não embutidos em um percentual.
• Reestruturação ou top-up — taxa cobrada na modificação. É questionável se uma taxa de originação integral se justifica em um top-up, já que a maior parte do trabalho de avaliação foi feita no início.

Regulamentação

Requisitos comuns entre as jurisdições:

• Limites, geralmente definidos por fórmula — um componente fixo mais um percentual do principal, sujeitos a um teto
• Inclusão obrigatória na APR ou no custo total do crédito, para que a taxa não possa ficar oculta fora da taxa divulgada.
• Divulgação antes da assinatura, com o valor líquido do desembolso informado separadamente do valor do empréstimo
• Proibição de taxas não divulgadas ou cobradas posteriormente
• Restrições à cobrança antes da aprovação
• Limites para a recobrança de tarifas de originação por trabalho não repetido, especialmente em reforços e refinanciamentos

Tratamento contábil

É aqui que as tarifas de originação se diferenciam mais de outros encargos e onde os credores menores erram com mais frequência.

De acordo com a IFRS 9, uma tarifa de originação é geralmente parte integrante da taxa de juros efetiva. Não é receita no momento do desembolso. Em vez disso:

1. A tarifa, líquida dos custos incrementais de originação diretamente atribuíveis, é diferida.
2. Ela é amortizada ao longo da vida esperada do empréstimo pela taxa de juros efetiva.
3. Na liquidação antecipada, o saldo não amortizado é reconhecido imediatamente.

Reconhecer tarifas de originação como receita imediata superestima o lucro no período do desembolso, subestima-o ao longo do prazo restante e infla o retorno aparente dos negócios recém-contratados. Em uma carteira em rápido crescimento, isso produz resultados favoráveis que se revertem quando o crescimento desacelera — uma das causas mais comuns de reapresentação das demonstrações contábeis de microcredores.

O critério é o que a tarifa remunera: a originação do empréstimo (diferida na taxa de juros efetiva) ou um serviço separado prestado posteriormente (reconhecido quando esse serviço é prestado).

Considerações para credores

• Defina a tarifa com base em custos documentados. O custo de originação por solicitação é mensurável; uma tarifa derivada dele é defensável perante um regulador e um tomador.
• Use uma estrutura de valor fixo acrescido de percentual, para que os empréstimos pequenos cubram seus custos fixos sem que os empréstimos grandes paguem de forma desproporcional.
• Informe o desembolso líquido com destaque na proposta e no cronograma. "Você receberá $4,850" evita a maioria das disputas de tarifas na origem.
• Não cobre novamente a tarifa integral de originação em reforços. Cobre pelo trabalho efetivamente repetido — uma consulta ao birô de crédito, verificação atualizada — não pela avaliação inteira novamente.
• Decida deliberadamente entre tarifa e taxa de juros. Uma taxa de juros mais baixa com uma tarifa de originação alta parece mais barata nas tabelas comparativas e custa mais ao tomador em prazos curtos. Se isso é uma estratégia competitiva ou um problema de conduta depende de quão claramente isso é divulgado.
• Aplicar a contabilização pela taxa de juros efetiva em vez do reconhecimento antecipado.