Relação dívida/rendimento

O índice dívida/renda (DTI) é a parcela da renda bruta mensal do tomador destinada ao pagamento de dívidas, expressa em porcentagem. Um DTI de 40% significa que quarenta de cada cem unidades ganhas já estão comprometidas com o pagamento de empréstimos antes de qualquer outro pagamento ser feito.

O DTI é uma medida de capacidade de pagamento. Ele pergunta se o tomador consegue arcar com a prestação, o que é diferente de saber se o credor consegue recuperar o valor caso ele não consiga — essa é a função do índice empréstimo/valor (loan-to-value) e da posição de garantia. Quase toda política de crédito usa os dois, porque as duas falhas são independentes: um empréstimo bem garantido ainda pode ter prestação insuportável, e um empréstimo com prestação suportável ainda pode estar mal garantido.

O índice também é chamado de índice do serviço da dívida (DSR) ou índice de endividamento, e no crédito consignado, índice de desconto. O cálculo é o mesmo; as diferenças estão no que cada instituição considera como dívida e como renda, e essas escolhas de definição importam mais do que o próprio limite.

A fórmula do DTI

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

A prestação do novo empréstimo proposto é incluída no numerador. Um DTI calculado sem ela descreve a situação atual do tomador, não a situação que o credor está sendo solicitado a criar.

DTI front-end e back-end

• DTI front-end: considera apenas os custos com moradia (aluguel ou financiamento imobiliário, mais taxas, contribuições e seguros, quando aplicáveis). Usado normalmente no crédito imobiliário, em que o peso da moradia é avaliado separadamente.
• DTI back-end: considera todas as prestações de dívidas, incluindo moradia. É o número de uso geral; "DTI" sem qualificação costuma se referir a ele.

Os índices front-end são uma convenção do crédito imobiliário e acrescentam pouco no crédito sem garantia ou empresarial, em que a divisão útil é entre compromissos de dívida e compromissos que não são dívida, e não entre moradia e todo o resto.

O que entra no numerador

Inclua toda obrigação mensal contratual com a qual o tomador está comprometido:

• Prestações de todos os empréstimos existentes — bancário, de microfinanças, digital, de financiamento de ativos, informal quando puder ser comprovado
• A prestação proposta do empréstimo em análise
• Pagamentos mínimos de crédito rotativo e cheque especial
• Prestações de crediário e leasing
• Pensão alimentícia fixada judicialmente e ordens judiciais de pagamento de dívida
• Descontos em folha de natureza de dívida, incluindo empréstimos do empregador e de cooperativas de crédito (sacco)
• Garantias prestadas pelo tomador que já estão sendo acionadas

Exclua os custos de vida que não são dívidas — alimentação, transporte, mensalidades escolares, contas de serviços públicos, prêmios de seguro. Eles importam muito para a capacidade de pagamento, mas o DTI não é a ferramenta que os captura, o que é a principal limitação do índice e o tema da seção abaixo.

Estruturas com pagamento balão e apenas de juros distorcem o numerador. Uma linha de crédito com pagamentos baixos agora e um pagamento alto depois mostra um DTI favorável ao longo de toda a sua vigência e um DTI impagável no vencimento. Avaliar esses empréstimos por uma prestação equivalente totalmente amortizável é a correção padrão.

O que entra no denominador

Renda bruta antes de impostos e descontos obrigatórios, de fontes verificáveis e razoavelmente estáveis:

• Salário e adicionais regulares, comprovados por contracheques e créditos bancários
• Renda líquida do negócio, apurada por análise de crédito em vez de simples declaração
• Renda de aluguel, com desconto por vacância e risco de inadimplência
• Renda de aposentadoria, pensão e anuidade
• A renda de um co-tomador, quando ele for formalmente parte do empréstimo

Trate com cautela: bônus pontuais, horas extras não contratuais, comissões no primeiro ano, renda de uma fonte que também emprega o co-tomador e qualquer renda que não possa ser rastreada em registro bancário ou de dinheiro móvel.

Exemplo prático

Um solicitante ganha 12.000 brutos por mês e solicita um empréstimo que exige uma prestação de 2.000.

• Empréstimo de veículo: 1.800
• Mínimo do cartão de crédito: 400
• Empréstimo digital: 300
• Total existente: 2,500
• Novo empréstimo proposto: 2,000
• Total do serviço da dívida: 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Diante de um teto de política de 40%, esta solicitação passa.

Por que 37.5% ainda pode ser inacessível

Agora veja a posição de caixa real do mesmo tomador:

• Renda bruta mensal: 12,000
• Impostos e deduções legais: (2,200)
• Renda líquida: 9,800
• Despesas essenciais da família (alimentação, aluguel, transporte, mensalidades escolares, contas de consumo): (5,500)
• Disponível para o serviço da dívida: 4,300
• Serviço da dívida exigido: (4,500)
• Déficit: (200)

O tomador passa no índice e reprova na aritmética. Este não é um caso isolado — é o resultado previsível de aplicar um teste de percentual da renda bruta a tomadores cujos custos de subsistência consomem a maior parte da sua renda.

A distorção é uma função do nível de renda. Compare dois tomadores com o mesmo DTI:

Tomador de menor renda:

• Renda bruta: 12,000
• DTI: 37.5% (Serviço da dívida: 4,500)
• Renda líquida após deduções: 9,800
• Despesas essenciais da família: (5,500)
• Disponível para o serviço da dívida: 4,300
• Posição: Déficit de (200)

Tomador de maior renda:

• Renda bruta: 60,000
• DTI: 37.5% (Serviço da dívida: 22,500)
• Renda líquida após deduções: 45,000
• Despesas essenciais da família: (12,000)
• Disponível para o serviço da dívida: 33,000
• Posição: Superávit de 10,500

Os custos essenciais não crescem na mesma proporção da renda. O mesmo índice, portanto, representa conforto em um nível de renda e aperto em outro, e os limites de DTI importados de mercados de consumo de alta renda são sistematicamente permissivos demais quando aplicados à base da distribuição de renda.

O método da renda residual

A correção é testar o excedente em vez da proporção:

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Aprove quando o excedente cobrir a parcela proposta com uma margem definida — normalmente limitando o serviço da dívida a 50% a 70% do excedente, em vez de a um percentual da renda bruta. Esse é o método que embasa a aritmética de capacidade de pagamento no crédito para micro e pequenas empresas, onde as finanças da casa e do negócio são um só bolso e um índice de renda bruta quase não tem conteúdo informativo.

Muitos credores usam ambos: o DTI como triagem rápida e a renda residual como teste determinante. Quando os dois divergem, o valor residual é o que mostra se o dinheiro existe.

Limites típicos

Os limites variam por credor, produto e jurisdição, e vários mercados os definem em regulamentação. As faixas abaixo são indicativas da prática comum, e não regras universais.

• Abaixo de 30%: Confortável; há espaço para novos empréstimos.
• 30%–40%: Faixa padrão de aprovação para a maioria dos produtos.
• 40%–50%: A aprovação geralmente exige pontos fortes compensatórios (garantia sólida, relacionamento longo, renda estável comprovada).
• Acima de 50%: Recusado pela maioria dos credores; tratado como um indicador de superendividamento.

Dois condicionantes estruturais:

O crédito com garantia tolera índices mais altos do que o crédito sem garantia. Um financiamento imobiliário com DTI de 45% e um empréstimo pessoal sem garantia com DTI de 45% geram perdas esperadas diferentes, porque a posição de recuperação é diferente.

O crédito consignado costuma ser limitado por lei, não por política interna. Muitas jurisdições limitam o total de descontos sobre o salário do empregado — frequentemente expresso como uma proporção máxima do salário-base ou um valor mínimo líquido que deve permanecer após todos os descontos. Quando essa regra existe, ela prevalece sobre a política interna e se aplica no nível do contracheque, o que significa que o credor precisa conhecer os outros descontos do tomador antes de poder adicionar legalmente o seu próprio. Confirme a regra vigente na sua jurisdição; esses limites são alterados com mais frequência do que a maioria das políticas de crédito é atualizada.

DTI comparado a outros índices de crédito

• DTI: Compara os pagamentos de dívidas com a renda. Responde: O tomador consegue pagar isso?
• Renda residual / excedente: Compara os pagamentos de dívidas com a renda após os custos de vida. Responde: O dinheiro realmente existe?
• LTV: Compara o empréstimo ao valor da garantia. Responde: Quanto é recuperado se o tomador não puder pagar?
• DSCR: Compara o fluxo de caixa da empresa ao serviço da dívida. Responde: A empresa consegue pagar isso?
• LTI: Compara o total do empréstimo com a renda anual. Responde: O tomador está alavancado demais no geral?

O DSCR é o equivalente empresarial do DTI e normalmente é expresso como múltiplo, e não como porcentagem — um DSCR de 1.25 significa que o fluxo de caixa cobre 1.25 vez o serviço da dívida. Quando a renda do tomador vem de uma empresa da qual ele é dono, ambas as métricas estão em jogo e devem concordar.

O ponto cego: a dívida que o credor não consegue ver

O DTI só é tão preciso quanto o numerador, e o numerador normalmente está incompleto.

O crédito informal não aparece em lugar nenhum. O dinheiro devido a familiares, empregadores, grupos de poupança, comerciantes e credores informais gera pressão real de pagamento e não deixa rastro documental.

Nem todo credor informa. Quando credores digitais e não regulamentados estão fora da estrutura do birô de crédito, o tomador pode ter vários empréstimos ativos que nenhuma consulta revelará.

Atrasos no reporte. Um empréstimo contratado na semana passada pode não aparecer por semanas. Os solicitantes que pedem crédito a vários credores em uma janela curta exploram isso, deliberadamente ou não.

Garantias são contingentes, não correntes. Um mutuário que garante vários empréstimos de saccos tem uma exposição que o DTI ignora até que esta se concretize, momento em que chega de uma só vez.

Contramedidas práticas: análise de extratos bancários e de dinheiro móvel para identificar padrões de reembolso a credores que não apareceram no relatório do bureau; perguntas diretas sobre obrigações informais, feitas com naturalidade e não como uma acusação; uma margem conservadora entre o rácio calculado e o teto da política; e nova consulta ao bureau imediatamente antes do desembolso em empréstimos maiores, em vez de apenas na solicitação.

Onde o DTI falha

Rendimento bruto utilizado para mutuários de baixos rendimentos. A maior fonte individual de capacidade de pagamento sobrestimada, pelas razões acima expostas.

O novo empréstimo omitido do numerador. Produz um rácio que descreve uma posição que não existirá depois de o empréstimo ser concedido.

Rendimento que não é duradouro. Horas extraordinárias, comissões, rendimentos sazonais e um único mês forte tratados como permanentes.

Despesas do agregado familiar presumidas em vez de perguntadas. Uma dedução fixa aplicada a todos os candidatos, independentemente da dimensão do agregado familiar, dos dependentes ou do ciclo de taxas escolares.

Refinanciamento contabilizado duas vezes, ou não contabilizado de todo. Quando o novo empréstimo liquida um já existente, a prestação antiga deve sair do numerador — mas apenas se a liquidação for uma condição para o desembolso e for efetivamente cumprida.

O rácio calculado uma vez e nunca mais. O DTI de um mutuário no momento da concessão nada diz sobre a sua situação dois anos mais tarde, depois de mais três empréstimos noutro lugar. Para facilidades rotativas e decisões de reforço, o valor precisa de ser atualizado.

Tratar o limiar como o teste. Um teto é um limite, não uma avaliação. Empréstimos que cumprem o rácio ainda assim falham, e é a avaliação que os deteta.