Ratio dette-revenu

Le ratio dette-revenu (DTI) est la part du revenu mensuel brut d'un emprunteur consacrée au service de la dette, exprimée en pourcentage. Un DTI de 40 % signifie que, sur cent unités gagnées, quarante sont déjà engagées dans des remboursements de prêts avant que tout le reste ne soit payé.

Le DTI est une mesure de capacité de remboursement. Il pose la question de savoir si l'emprunteur peut supporter le remboursement, ce qui diffère de la question de savoir si le prêteur peut recouvrer sa créance dans le cas contraire — cela relève du ratio prêt-valeur et de la position de garantie. Presque toutes les politiques de crédit utilisent les deux, car les deux défaillances sont indépendantes : un prêt bien garanti peut néanmoins être inabordable, et un prêt abordable peut néanmoins être mal garanti.

Le ratio est également appelé ratio du service de la dette (DSR) ou ratio de charge de la dette, et dans le crédit sur salaire, le ratio de retenue. L'arithmétique est la même ; les différences résident dans ce que chaque institution compte comme dette et comme revenu, et ces choix de définition importent davantage que le seuil lui-même.

La formule du DTI

DTI = (Total monthly debt repayments ÷ Gross monthly income) × 100

Le remboursement du nouveau prêt proposé est inclus au numérateur. Un DTI calculé sans ce remboursement décrit la situation actuelle de l'emprunteur, et non la situation que le prêteur est invité à créer.

DTI de logement et DTI global

• DTI de logement: Couvre uniquement les coûts de logement (loyer ou hypothèque, plus taxes, charges et assurance le cas échéant). Généralement utilisé dans le crédit hypothécaire, où la charge de logement est évaluée séparément.
• DTI global: Couvre tous les remboursements de dettes, y compris le logement. C'est le chiffre d'usage général ; « DTI » sans précision désigne généralement ce dernier.

Les ratios de logement sont une convention hypothécaire et apportent peu dans le crédit non garanti ou le crédit aux entreprises, où la distinction utile se situe entre les engagements de dette et les engagements non liés à la dette plutôt qu'entre le logement et tout le reste.

Ce qui compte au numérateur

Incluez toute obligation mensuelle contractuelle à laquelle l'emprunteur est tenu :

• Les échéances de tous les prêts existants — bancaires, de microfinance, numériques, de financement d'actifs, informels lorsqu'ils peuvent être établis
• Le remboursement proposé sur le prêt en cours d'évaluation
• Les paiements minimums sur les crédits renouvelables et les découverts
• Les paiements de location-vente et de crédit-bail
• Les pensions alimentaires ordonnées par un tribunal et les condamnations au paiement de dettes
• Les retenues sur salaire de nature de dette, y compris les prêts de l'employeur et des coopératives d'épargne et de crédit (sacco)
• Les garanties que l'emprunteur a données et qui sont déjà appelées

Excluez les coûts de vie non liés à la dette — alimentation, transport, frais de scolarité, services publics, primes d'assurance. Ces coûts comptent énormément pour la capacité de remboursement, mais le DTI n'est pas l'outil qui les saisit, ce qui constitue la principale faiblesse du ratio et l'objet de la section ci-dessous.

Les structures à paiement ballon et à intérêts seulement faussent le numérateur. Un financement dont les paiements sont faibles maintenant et importants plus tard affiche un DTI flatteur pendant toute sa durée et un DTI impayable à l'échéance. Évaluer de tels prêts sur la base d'un remboursement équivalent entièrement amorti est la correction standard.

Ce qui compte au dénominateur

Revenu brut avant impôts et retenues légales, provenant de sources vérifiables et raisonnablement durables :

• Salaire et indemnités régulières, attestés par les bulletins de paie et les versements bancaires
• Revenu net d'entreprise, établi par l'analyse du dossier de prêt plutôt que par simple déclaration
• Revenus locatifs, minorés pour tenir compte du risque de vacance et de recouvrement
• Revenus de pension et de rente
• Le revenu d'un co-emprunteur, lorsque celui-ci est formellement partie au prêt

À traiter avec prudence : les primes ponctuelles, les heures supplémentaires non contractuelles, les commissions au cours de la première année, les revenus provenant d'une source qui emploie également le co-emprunteur, et tout revenu qui ne peut être rattaché à un relevé bancaire ou de monnaie mobile.

Exemple concret

Un demandeur gagne 12,000 brut par mois et demande un prêt nécessitant un remboursement de 2,000.

• Prêt automobile : 1,800
• Minimum carte de crédit : 400
• Prêt numérique : 300
• Total existant : 2,500
• Nouveau prêt proposé : 2,000
• Service total de la dette : 4,500

DTI = (4,500 ÷ 12,000) × 100 = 37.5%

Au regard du plafond de 40 % prévu par la politique, cette demande est acceptée.

Pourquoi 37.5 % peut encore être inabordable

Examinons maintenant la situation de trésorerie réelle du même emprunteur :

• Revenu mensuel brut : 12,000
• Déductions fiscales et légales : (2,200)
• Revenu net : 9,800
• Dépenses essentielles du ménage (alimentation, loyer, transport, frais de scolarité, services publics) : (5,500)
• Disponible pour le service de la dette : 4,300
• Service de la dette requis : (4,500)
• Déficit : (200)

L'emprunteur respecte le ratio, mais échoue sur le plan arithmétique. Ce n'est pas un cas isolé — c'est le résultat prévisible de l'application d'un test fondé sur un pourcentage du revenu brut à des emprunteurs dont les coûts de subsistance absorbent l'essentiel de leurs revenus.

La distorsion est fonction du niveau de revenu. Comparez deux emprunteurs ayant un DTI identique :

Emprunteur à faible revenu :

• Revenu brut : 12,000
• DTI : 37.5 % (Service de la dette : 4,500)
• Revenu net après déductions : 9,800
• Dépenses essentielles du ménage : (5,500)
• Disponible pour le service de la dette : 4,300
• Position : déficit de (200)

Emprunteur à revenu élevé :

• Revenu brut : 60,000
• DTI : 37.5 % (Service de la dette : 22,500)
• Revenu net après déductions : 45,000
• Dépenses essentielles du ménage : (12,000)
• Disponible pour le service de la dette : 33,000
• Position : excédent de 10,500

Les coûts essentiels n'évoluent pas proportionnellement au revenu. Un même ratio décrit donc une situation confortable à un niveau de revenu et une situation de détresse à un autre, et les seuils de DTI importés de marchés de crédit à la consommation à revenu élevé sont systématiquement trop laxistes lorsqu'ils sont appliqués au bas de la distribution des revenus.

La méthode du revenu résiduel

La correction consiste à vérifier l'excédent plutôt que la proportion :

Available surplus = Net income − Essential living costs − Existing debt service

Approuvez lorsque l'excédent couvre le remboursement proposé avec une marge définie — généralement en plafonnant le service de la dette entre 50 % et 70 % de l'excédent plutôt qu'à un pourcentage du revenu brut. C'est cette méthode qui sous-tend le calcul de capacité de remboursement dans le crédit aux micro et petites entreprises, où les finances du ménage et de l'entreprise ne forment qu'une seule poche et où un ratio fondé sur le revenu brut n'a quasiment aucune valeur informative.

De nombreux prêteurs utilisent les deux : le DTI comme filtre rapide et le revenu résiduel comme test contraignant. Lorsque les deux divergent, c'est le chiffre résiduel qui indique si l'argent existe réellement.

Seuils habituels

Les plafonds varient selon le prêteur, le produit et la juridiction, et plusieurs marchés les fixent par la réglementation. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives des pratiques courantes plutôt que des règles universelles.

• Moins de 30 %: Confortable ; marge pour emprunter davantage.
• 30 %–40 %: Zone d'acceptation standard pour la plupart des produits.
• 40 %–50 %: L'approbation exige généralement des points forts compensatoires (garanties solides, relation de longue durée, revenu stable vérifié).
• Au-dessus de 50 %: Refusé par la plupart des prêteurs ; considéré comme un indicateur de surendettement.

Deux nuances structurelles :

Le crédit garanti tolère des ratios plus élevés que le crédit non garanti. Un prêt hypothécaire à 45 % de DTI et un prêt personnel non garanti à 45 % n'impliquent pas les mêmes pertes attendues, car la capacité de recouvrement diffère.

Le prêt sur salaire est souvent plafonné par la loi, et non par une politique interne. De nombreuses juridictions limitent le total des retenues sur le salaire d'un employé — souvent exprimé sous la forme d'une proportion maximale du salaire de base ou d'un montant net à préserver après toutes les retenues. Lorsqu'une telle règle existe, elle prévaut sur la politique interne et s'applique au niveau du bulletin de paie, ce qui signifie qu'un prêteur doit connaître les autres retenues de l'emprunteur avant de pouvoir légalement ajouter la sienne. Confirmez la règle en vigueur dans votre juridiction ; ces plafonds sont modifiés plus souvent que la plupart des politiques de prêt ne sont mises à jour.

Le DTI comparé aux autres ratios de crédit

• DTI: Compare les remboursements de dette au revenu. Répond à la question : L'emprunteur peut-il se le permettre ?
• Revenu résiduel / excédent: Compare les remboursements de dette au revenu après les frais de subsistance. Répond à la question : L'argent existe-t-il réellement ?
• LTV: Compare le prêt à la valeur de la garantie. Répond à la question : Quel montant est récupéré si l'emprunteur ne peut pas payer ?
• DSCR: Compare le flux de trésorerie de l'entreprise au service de la dette. Répond à la question : L'entreprise peut-elle se le permettre ?
• LTI: Compare le prêt total au revenu annuel. Répond à la question : L'emprunteur est-il globalement surendetté ?

Le DSCR est l'équivalent du DTI pour l'entreprise et est généralement exprimé sous forme de multiple plutôt que de pourcentage — un DSCR de 1.25 signifie que le flux de trésorerie couvre 1.25 fois le service de la dette. Lorsque le revenu d'un emprunteur provient d'une entreprise dont il est propriétaire, les deux mesures s'appliquent et devraient concorder.

L'angle mort : la dette que le prêteur ne voit pas

Le DTI n'est aussi précis que son numérateur, et le numérateur est régulièrement incomplet.

Les emprunts informels n'apparaissent nulle part. L'argent dû à la famille, aux employeurs, aux groupes d'épargne, aux commerçants et aux prêteurs informels exerce une pression réelle de remboursement et ne laisse aucune trace documentaire.

Tous les prêteurs ne déclarent pas. Lorsque les prêteurs numériques et non réglementés échappent au cadre des centrales de crédit, un emprunteur peut détenir plusieurs prêts actifs qu'aucune recherche ne révélera.

Délais de déclaration. Un prêt contracté la semaine dernière peut ne pas apparaître avant plusieurs semaines. Les demandeurs qui sollicitent plusieurs prêteurs dans un court laps de temps exploitent ce décalage, délibérément ou non.

Les garanties sont éventuelles, pas actuelles. Un emprunteur qui garantit plusieurs prêts sacco a une exposition que le DTI ignore jusqu'à ce qu'elle se cristallise, moment où elle arrive d'un seul coup.

Contre-mesures pratiques : l'analyse des relevés bancaires et de mobile money pour identifier les schémas de remboursement à des prêteurs qui n'apparaissaient pas dans le rapport du bureau de crédit ; des questions directes sur les engagements informels, posées normalement plutôt que comme une accusation ; une marge prudente entre le ratio calculé et le plafond de la politique ; et une nouvelle vérification du bureau immédiatement avant le décaissement, pour les prêts plus importants, plutôt que seulement au moment de la demande.

Les failles du DTI

Le revenu brut utilisé pour les emprunteurs à faible revenu. La plus grande source de surestimation de la capacité de remboursement, pour les raisons exposées plus haut.

Le nouveau prêt omis du numérateur. Produit un ratio qui décrit une situation qui n'existera plus une fois le prêt accordé.

Revenus non durables. Heures supplémentaires, commissions, revenus saisonniers et un seul bon mois considérés comme permanents.

Dépenses du ménage supposées plutôt que demandées. Une déduction forfaitaire appliquée à chaque demandeur, quels que soient la taille du ménage, le nombre de personnes à charge ou le cycle des frais scolaires.

Le refinancement compté deux fois, ou pas du tout. Lorsque le nouveau prêt rembourse un prêt existant, l'ancienne mensualité devrait être retirée du numérateur — mais uniquement si le remboursement est une condition du décaissement et qu'il est réellement appliqué.

Le ratio calculé une fois, puis plus jamais. Le DTI d'un emprunteur à l'octroi ne dit rien de sa situation deux ans plus tard, après trois prêts supplémentaires contractés ailleurs. Pour les facilités renouvelables et les décisions de complément de prêt, ce chiffre doit être actualisé.

Considérer le seuil comme le critère. Un plafond est une limite, pas une évaluation. Les prêts qui respectent le ratio peuvent tout de même échouer, et c'est l'analyse qui les détecte.